나이스옥션 법원경매 천안 2026타경17 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 112동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안 백석초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 포장도로에 접하며, 단지내 도로를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1,3,5,9,12) 도시지역, 제2종일반주거지역,
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉),
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
4) 도시지역, 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉),
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
6,7,10) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백석중)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>
8) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경
보호에 관한 법률>
11) 도시지역, 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연경관지구(제2종자연경관지구),
도시자연공원구역(도시자연공원구역2), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백석중)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대지권등기 외의 지분에 근저당권설정등기의 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경17 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 112동 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 95.96㎡ (약 29.03평)

* 건물면적: 150.37㎡ (약 45.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 오OOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 대지권등기 외의 지분에 근저당권설정등기의 별도등기 있음.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안 백석초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 교육시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통 이용상황은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (접수일자 2021-09-29, 권리금액 165,025,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소될 권리입니다.

* 말소예정 권리:

* 오현숙 가압류 (접수일자 2025-04-18, 권리금액 127,000,000원)

* 신한카드 가압류 (접수일자 2025-12-03, 권리금액 31,495,693원)

* 오현숙 강제경매 (접수일자 2026-01-19, 권리금액 137,438,356원)

* 한국자산관리공사 임의경매 (접수일자 2026-01-28)

* 총 등기부채권액: 323,520,693원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 염진수 (염 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자 (사업일자): 2024-05-17

* 확정일자: 2024-05-17

* 배당신고일자: 2026-02-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 별도 등기 사항: 대지권등기 외의 지분에 근저당권설정등기의 별도 등기가 있습니다. 이는 등기부상 본 경매 절차와 별개로 존재하는 권리일 수 있어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성이 있으므로 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 백석동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 주변 시설: 천안 백석초등학교, 백석중학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 일상생활에 필요한 각종 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 영향 시설: 과거 지역 주민 간 갈등의 대상이었던 생활폐기물 소각시설 대체 부지가 백석동 인근(백석공단1로 97-13)에 위치한 것으로 파악되었습니다. 해당 시설의 건설 및 운영으로 인한 환경적 영향은 주거 환경에 대한 잠재적 리스크 요소로 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 본건에서 동측 인근에 천안 백석초등학교가 위치하며, 백석중학교 또한 인근에 있습니다. 이들 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거 단지 정보: 본건이 속한 현대아파트는 1992년 12월에 사용 승인되었으며, 총 13개 동, 976세대로 구성된 대규모 단지입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대시설을 이용할 수 있습니다.

* 주차: 총 452대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 6대, 지하 33대).

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 2층 202호로, 내부 마감은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년에 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 존재합니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중이므로, 경매 절차의 복잡성 및 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 별도 등기 사항: 대지권등기 외의 지분에 근저당권설정등기의 별도 등기가 존재합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 권리 문제나 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 법률 전문가를 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 교육 및 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리 분석 상 인수할 임차인의 보증금은 없다는 장점이 있습니다. 다만, 건물 노후화, 중복 사건 진행, 그리고 특히 '대지권 외 지분 근저당권설정등기 별도등기'와 같은 특이사항은 낙찰 후 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 무인수 권리: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이 발생하지 않습니다.

* 입지 조건: 학교 및 생활 편의 시설과 인접한 주거 지역으로, 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

* 가격 적정성: 감정가 1억 8,400만원은, 최근 유사 면적(115.45㎡)이 1억 8,000만원에 거래된 사례와 비교할 때, 시장가 수준에서 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 25일: 84.67㎡ (약 25.6평) 거래가 133,000,000원

* 2026년 7월 13일: 115.45㎡ (약 34.9평) 거래가 180,000,000원

* 2026년 7월 1일: 84.67㎡ (약 25.6평) 거래가 125,000,000원

* 본건의 건물면적은 150.37㎡ (약 45.5평)이며, 감정가는 184,000,000원입니다.

* 최근 115.45㎡ 면적의 아파트가 180,000,000원에 거래된 점과 본건의 감정가를 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 그러나 '중복사건' 및 '대지권외 지분 근저당권설정등기 별도등기'와 같은 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 입찰 전략을 권고합니다.

* 예상 입찰가: 감정가의 80% 수준인 약 147,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.