나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15055 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 3층321호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ‘충청남도 경찰청’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미성숙된 주거나지로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층/지상7층 건물 중 제3층 제321호로서, 외벽 : 석재붙임, 외장강화유리 등 마감 내벽 : 페인팅, 벽지붙임 등 인테리어 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전 및 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ960번지 : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>. ㆍ961번지 : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 본 오피스텔은 현장 조사시 폐문 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

-배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과와 다를 수 있습니다.

1.1. 개요

사건번호: 홍성지원 2026타경15055 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 3층 321호

건물 종류: 오피스텔

감정가: 79,000,000 원

토지 면적: 6.54 ㎡ (약 1.98 평)

건물 면적: 23.65 ㎡ (약 7.15 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

준공 연도: 2018년

1.2. 물건 현황

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치한 내포에드가오피스텔2차 건물 중 3층 321호입니다. 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 23.65㎡ (약 7.15 평)으로 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 ‘충청남도 경찰청’ 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 관공서, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 최근 도청이전신도시 개발 예정 지구로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 서측으로는 왕복 6차선, 북측으로는 왕복 4차선 아스팔트 도로에 접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 개발 및 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 충청남도 경찰청이 위치하며, 기타 관공서 및 상업 시설, 학교 등이 분포하고 있습니다. 현재까지 파악된 자료상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 1월 22일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 한주희 씨가 존재합니다.

* 임차인: 한 , 보증금: 66,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30, 확정일자: 2022-12-16, 배당신고일자: 2025-02-07

* 대항력: 있음

주의사항에 따르면, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 즉, 해당 임차인의 보증금 66,000,000원 중 경매 배당으로 충당되지 않는 금액은 낙찰자가 부담하게 됩니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전 신탁 등기 말소 내역이 있으며, 을구에는 매수인이 인수하게 될 주택임차권(을1)이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 내포에드가오피스텔2차는 도청이전신도시 개발과 맞물려 상권이 활성화될 가능성이 있는 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 관공서가 있어 배후 수요는 일정 수준 확보될 것으로 보입니다. 최근 실거래가 또한 유사 면적대에서 7,500만원에서 11,000만원 사이에 형성되어 있어, 시장 가치는 유지되고 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성 좋음, 인근 버스정류장 이용 가능

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용 편리

* 관공서: 충청남도 경찰청 인접

* 교육시설: 주변 학교 분포 (구체적 정보 미제공)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 한주희 씨의 보증금 66,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 미성숙된 주거지: 감정평가서에 따르면 주위 환경이 '미성숙된 주거지'로 형성되어 있다고 언급되어 있어, 일부 편의시설이나 기반시설이 부족할 수 있습니다.

* 현장 방문 제한: 감정평가 당시 폐문 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장상 현황도에 의거하여 평가가 이루어졌다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태 확인에 제약이 있었음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로서 준수한 입지 조건과 지역 개발 호재를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 매우 높은 물건으로, 낙찰자는 보증금 잔액 인수 부담을 안고 투자해야 합니다. 따라서 입찰 전 임차인 보증금의 배당 가능 금액을 면밀히 예측하고, 인수될 금액을 고려한 총 투자 비용을 산출하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 도청이전신도시 개발 호재: 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 준수한 입지: 관공서, 상업시설 인접 및 편리한 교통망

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 79,000,000원입니다. 유사 면적대의 최근 실거래가는 약 7,500만원 수준입니다.

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 66,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 예상 입찰가는 이 인수 부담을 제외하고 산정해야 합니다.

시장 시세를 고려하고, 인수될 보증금 리스크를 감안했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 해당 보증금의 배당 예상액 및 인수될 금액을 정확히 파악하여 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.