나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15047 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 211동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제403호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기준시점 현재 내부 누수(漏水)중으로 관리사무소 탐문결과 7층 보일러 동파로 인한 누수로서 수리 예정이라 하며 본 감정시 이에 구애됨이 없이 감정평가 하였으니 추후 경매 진행시 누수 및 수리여부 등 재확인하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금198,000,000원’, 임차권자 ‘김지은’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

-탐문 조사결과 7층 보일러 동파로 인한 주방 내부 누수로 수리 예정이라 하며 누수 및 수리여부는 확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15047 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 211동 4층403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 면적

* 토지면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

* 토지지분: 89.5378㎡ (약 27.08평)

* 건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

* 건물지분: 84.3152㎡ (약 25.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기사항전부증명서 상 확인)

* 건축물 정보

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2차

* 사용승인일: 2022년 8월 22일

* 층수: 7층 중 4층

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, '덕산고등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 기타 개발 호재: 도청이전신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어, 관련 개발 계획에 따른 수혜가 기대됩니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 권리관계 개요:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-08-25)

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 김지은은 대항력 없음)

* 등기부채권 총액: 318,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지은

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-02

* 확정일자: 2022-11-07

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 김지은 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 액수가 상당하므로 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 기타 권리:

* 소유권보존: 주식회사 심산건설 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (을1, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김지은 (을2)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 2026타경15047)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑3)

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기사항전부증명서상 지상권 등 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않음.)

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 환경: 본건이 속한 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트 단지는 공동주택 및 근린생활시설이 자리한 주거지역에 해당합니다.

* 교통 및 접근성: 인근 버스정류장 및 잘 정비된 도로망을 통해 지역 내외로의 이동이 용이합니다.

* 지역 발전 가능성: 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 향후 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 덕산고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (관련 법률에 따른 상대보호구역 지정)

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차시설:

* 아파트 단지 자체의 주차 공간은 확보되어 있습니다. (건축물 표제부 기준 총 주차 대수 587대: 옥내 기계식 553대, 옥외 자동 34대)

* 다만, '아파트 정보' 섹션에는 지상 3대, 지하 50대, 합계 10대로 기재되어 있어 정보 상에 불일치가 있습니다. 실제 주차 가능 대수는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

* 단지 규모 및 특징: 본 아파트는 2022년 8월 사용승인된 신축 아파트로, 총 13개 동, 329세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 누수 문제: 현재 7층 보일러 동파로 인한 주방 내부 누수가 발생했으며, 수리가 예정되어 있습니다. 감정평가 시 누수 및 수리 여부에 구애받지 않고 평가되었으므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 방문 시 누수 상태 및 수리 여부를 재확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 등기부상 임차인 김지은은 대항력이 없습니다. 그러나 보증금이 1억 9천 8백만원으로 상당한 금액이므로, 명도 소송 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있으며, 원만한 협의를 통해 명도를 진행하는 것이 바람직합니다.

* 건물 하자: 2022년 8월 사용승인된 신축 아파트임에도 불구하고 누수 문제가 발생하여, 향후 건물 관리에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 비교적 신축된 아파트 단지로, 좋은 입지 조건과 함께 도청 이전 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으나, 현재 발생 중인 누수 문제와 이에 따른 수리 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 임차인과의 명도 과정 역시 원만하게 진행될 수 있도록 사전 준비가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. (단, 누수 문제 제외)

* 개발 호재: 도청이전신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어, 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 누수 문제와 현재 경매 진행 상황에 따라 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 314,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 (전월세 정보 기반 추정):

* 최근 전월세 거래 정보에 따르면, 전용면적 84.3152㎡ (약 25.5평) 기준으로 보증금 1억 9천 8백만원 수준의 전세 또는 보증금 1천 5백만원에 월세 70만원의 거래가 있었습니다. 이는 현재 시세의 전세가율이 약 60~70% 수준으로 추정됨을 시사합니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

본건은 신축 아파트의 장점과 개발 호재를 갖추고 있으나, 누수 문제라는 변수가 존재합니다. 이에 대한 수리 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 감정가는 314,000,000원이며, 이는 신축 아파트임을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

누수 문제 관련 수리 비용을 대략 1,000만원 ~ 2,000만원으로 가정하고, 권리 분석상 인수되는 금액이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 285,000,000원 ~ 315,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 실거래가 추이, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지리 정보 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 특별히 언급되거나 쉽게 검색되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.