나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15051 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 209동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’ 내에 위치하며 부근은 내포신도시 내 학교, 아파트단지, 근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물중 제3층으로 - 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 도시가스난방설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역), 도시개발구역, 도청이전신도시개발예정지구, 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2022.08.22.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15051 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 209동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

건물면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, '내포신도시' 내에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 본건 주변은 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북서측, 남서측, 북동측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022.08.25)

* 근저당: 우리은행 (2022.08.25, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 안승태 (2024.10.29 등기, 198,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.22, 210,944,579원) - 말소 예정

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.03.26) - 말소 예정

* 권리 분석 요약

* 말소기준권리인 우리은행 근저당(2022.08.25)보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 안승태의 주택임차권 등기(2024.10.29)는 말소될 예정이며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자는 임차인 안승태에게 지급해야 할 보증금 198,000,000원을 인수하지 않습니다.

* 본 건은 인수해야 할 임차인 보증금 또는 기타 부담이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 내포신도시는 계획적으로 개발된 신도시 지역으로, 아파트 단지와 함께 학교, 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 학재마을 도나우에듀파크 2단지는 총 329세대의 규모를 갖춘 아파트 단지입니다.

* 신축 아파트 단지로서 지역 내 주거 만족도가 높을 것으로 예상되며, 지속적인 도시 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2022년 8월 22일로 신축 건물에 해당합니다.

* 구조: 철근콘크리트구조이며, 본건은 7층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 내부 마감: 벽지 및 타일 마감, 샤시 창호 등으로 일반적인 아파트 수준의 상태를 보입니다.

* 설비: 승강기, 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 방범 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차 정보:

* 단지 내 총 587대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전 시설도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* "선순위임차권"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없으며 등기 또한 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 계약 관련 상세 내역은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도시개발구역 및 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발과 관련된 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설이나 유해 시설은 일반적인 지도 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축 아파트로서 건물 상태가 양호하며, 내포신도시라는 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주용으로도 매우 적합하며, 지역 개발에 따른 투자 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축 아파트로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 내포신도시의 성장 가능성과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 절차상 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

* 잘 갖춰진 주거 인프라와 편리한 교통 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 313,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 전월세 거래 정보에 따르면, 19,800만원 수준의 보증금으로 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건은 권리상 인수 부담이 없고, 건물 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준에서 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가인 313,000,000원 내외에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최근 주변 실거래가 변동 추이를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.