나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15039 [1] 충청남도 보령시 신흑동 1634-6 산호아파트 103동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 보령시 신흑동 소재 "대천해수욕장우체국" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린상가, 단독주택 등으로 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지내까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 경유하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1004호로서, 외 벽:시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽:벽지 및 타일 마감 등, 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실 및 주방, 욕실 등)로 이용중임. ※ 집합건축물대장상 건축물 현황도에 의한 내부구조 표시로 참고바람.

설비내역

보통의 급,배수시설 및 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지상주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 3개동 상가 1개동 규모의 "공동주택용지"임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형), 소음대책구역 제3종구역(대천사격장 소음대책 제3종구역)<군용비행 장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 하수처리구역(해수욕장)<하수도법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2026타경15039 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 보령시새마을금고 (등기부상 근저당권자이자 경매 신청인으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 보령시 신흑동 1634-6 산호아파트 103동 10층 1004호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1004호

이용상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방, 욕실 등)

건축물 사용승인일: 1996년 7월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 168,000,000원

토지면적: 35.04㎡ (약 10.60평)

건물 전용면적: 59.47㎡ (약 17.99평)

아파트 단지 내 본건 전용면적: 59.466㎡ (17.99평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

"대천해수욕장우체국" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린상가, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 단지 내까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 경유하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 지역 특성 (토지이용계획 및 제한상태)

계획관리지역

가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한)

군사격장(대형), 소음대책구역 제3종구역 (대천사격장 소음대책 제3종구역)

폐광지역진흥지구

하수처리구역 (해수욕장)

중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 8월 5일 접수된 보령시새마을금고의 근저당권(78,000,000원)입니다. 이 근저당권을 기준으로 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: 없음'으로 표기되어 있어, 지상권이 존재할 가능성은 낮습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 1일

확정일자: 2022년 8월 11일

배당신고일자: 2026년 3월 6일

대항력: 없음

비고: 보증금 55,000,000원은 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 대항력이 없어 임의로 배당받는 것으로 보입니다.

임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 5일

대항력: 없음

비고: 보증금이 없으므로 인수되는 금액은 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근으로 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대천해수욕장이 인접해 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 지역의 일부를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린상가를 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대천해수욕장 인근으로 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지인 신흑동 인근에는 청룡초등학교 및 대남초등학교 등이 위치하고 있습니다. 이 외에도 대천중학교, 대천여중학교, 대천고등학교 등이 지역 내 교육 시설로 자리하고 있습니다.

5.3. 의료시설

신흑동 소재 서울의원 및 인근 궁촌동의 신제일병원 등 지역 내 의료기관 이용이 가능합니다. 보령시에는 보령아산병원과 같은 종합병원도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소음 문제

토지이용계획에 '군사격장(대형), 소음대책구역 제3종구역(대천사격장 소음대책 제3종구역)'으로 명시되어 있어, 사격장 운영으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요인입니다.

6.2. 기타

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (현재 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 점유 여부는 확인 필요)

건축년도가 1996년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대천해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요와 지역 주민 생활 편의를 동시에 누릴 수 있는 잠재력을 지닌 아파트입니다.

현재 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금도 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 인근 사격장으로 인한 소음 문제가 잠재적 리스크로 존재하며, 아파트의 노후화도 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대천해수욕장 인근이라는 관광 및 레저 활동 중심지로서의 입지적 장점.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (인수되는 보증금 없음)

향후 대천해수욕장 관광 활성화 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 6월 29일 (7층): 125,000,000원

2026년 6월 4일 (9층): 120,000,000원

2026년 7월 7일 (2층): 152,500,000원 (본건은 10층으로, 2층 사례는 특수한 경우로 판단됩니다.)

감정가: 168,000,000원

본건은 10층으로, 최근 거래 사례의 7층(1.25억)과 9층(1.2억) 사이의 가격으로 평가될 수 있습니다. 보증금 인수 금액이 0원이므로, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근합니다. 잠재적 리스크(소음)와 아파트 노후화를 감안할 때, 감정가 대비 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 실거래가 평균(7층, 9층, 2층 포함 시 132,500,000원) 및 10층의 위치를 고려했을 때, 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해, 125,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 상황 및 본건의 구체적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.