나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경24 [1] 충청남도 보령시 죽정동 743 대우아파트 103동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 죽정동 소재 '대천여자중학교' 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지 및 연립주택, 단독주택, 각종근린생활 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 제 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 대중교통수단을 비롯한 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

건물의 구조철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 18층 1802호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등 - 창호 : 알루미늄 샷시창호 등임.

이용상태

아파트.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 8m의 소로와 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호(1) : 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2025-11-17), 소로2류(폭 8M~10M)(2025-01-31)(소로2-155)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(2025-01-31)(소로2-207)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(2025-01-31)(소로3-122)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>. ·기호(2) : 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2025-11-17), 소로2류(폭 8M~10M)(2025-01-31)(소로2-155)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

이 물건은 충청남도 보령시 죽정동 743번지에 위치한 대우아파트 103동 18층 1802호입니다.

건축물대장에 따르면 이 아파트는 1997년 2월 28일에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

* 건물 전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

* 건물 지분 면적: 59.946㎡

* 토지 면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 토지 지분 면적: 29.735㎡

* 제시외 건물/토지 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정평가액: 101,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 기본 정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경24 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주거 쾌적성

본 건은 충청남도 보령시 죽정동 소재 '대천여자중학교' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트 단지와 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 부정형의 완경사지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로로는 폭 약 8m의 소로와 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8M~10M)에 접합된 부분과 함께, 소로3류(폭 8M 미만)에 저촉되는 부분이 있어 주의가 필요합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(상아유치원), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 07월 25일 접수된 하나은행 근저당권(을11)입니다. 경매 절차를 통해 근저당, 근저당부채권질권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 및 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 해당 임차인과의 법률 관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 상권입니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 대천여자중학교가 위치하고 있으며, 상아유치원이 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 부대 시설

각종 근린생활시설이 주변에 혼재해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트 명: 대우아파트

* 건설 년도: 1997년

* 총 동수: 7개동 (총괄표제부 기준)

* 총 세대수: 466세대

* 총 주차 대수: 212대 (총괄표제부 기준)

* 최고 층수: 20층

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인 위험

임대 관계가 미상으로 신고되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획상 저촉 사항

토지 이용 계획상 '소로3류(폭 8M 미만)(2025-01-31)(소로3-122)(저촉)' 사항이 확인되었습니다. 이는 토지가 접한 도로의 법적 규격과 관련하여 저촉되는 부분이 있음을 의미하며, 향후 재건축, 증축, 또는 건축 관련 인허가 과정에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1997년 준공된 아파트로, 건축된 지 약 29년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 보령시 죽정동에 위치한 구축 아파트로, 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 임대 관계 미상으로 인한 임차인 리스크와 토지 이용 계획상 저촉 사항이라는 명확한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한 건물 노후화도 간과할 수 없는 부분입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 보령시의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 최근 매매 사례가 소폭 상승세를 보이고 있어 시장 회복 가능성.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적의 아파트는 59.95㎡ (약 18.13평) 기준으로 2026년 5월 130,000,000원 (층수 6층), 2026년 5월 100,000,000원 (층수 14층), 2026년 7월 130,000,000원 (층수 9층)에 거래되었습니다.

감정가는 101,000,000원이며, 이는 최근 거래된 14층 매물의 가격과 유사한 수준으로, 18층이라는 높은 층수를 고려하면 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

그러나 미확인 임차인 리스크와 토지 이용 계획상 저촉 사항이라는 중대한 위험 요소를 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

종합적으로 판단하건대, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 대비 약 10% 상승한 수준인 110,000,000원 을 중심으로 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 위험 요소를 감안하면서도 시세와의 괴리를 줄여 투자 가치를 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.