나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 운용리 617 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 광천읍 운용리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 전·답 등의 농경지, 축사 및 임야 등으로 형성된 지역으로서, 북동측 직선거리 약 4km 지점에「홍동면 행정복지센터」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 동하향 경사지를 2단으로 조성한 부지로서, 공업용(도축장 등) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 약 4~5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 도축장, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양,염소,젖소,사슴)), 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-㉮: 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 3층 건물로서, 외 벽: 드라이비트 등 마감, 내 벽: 몰탈위페인트, 판넬 등 마감, 바 닥: 세멘몰탈, 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임. 기호1-㉯: 경량철골구조 (판넬지붕) 단층 건물로서, 외 벽: 사이딩마감, 창 호: 샷시창호임. 기호1-㉰: 일반철골구조 (판넬지붕) 2층 건물로서, 외 벽: 샌드위치판넬 마감, 바 닥: 세멘몰탈 등 마감, 창 호: 샷시창호임. 기호1-㉱: 파이프구조 (판넬지붕) 단층 건물로서, 내·외벽: 벽돌쌓기 등 마감.

이용상태

기호1-㉮: 도축장(가공장, 기계실, 작업장, 사무실, 숙소 등)으로 이용 중임. 기호1-㉯: 경비실로 이용 중임. 기호1-㉰: 세차소독실 및 탈수기실로 이용 중임. 기호1-㉱: 쓰레기처리장임.

설비내역

기호1-㉮:위생 및 급·배수설비, 승강기설비(승객·화물), 수변전설비, 발전시설, 화재관련 설비(소화전, 스프링클러 등), 냉동·냉장시설, 폐수처리시설 등이 되어 있음. 기호1-㉰: 세차소독시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

① 본 건물에 대한 제반 부대설비(화재관련설비, 승강기설비 및 상하수도관련 제반시설 등) 및 부합물(옥탑, 가추, 캐노피, 계단 및 울타리 등)은 건물 재조달원가 산정시 포함하여 평가하였음. ② 본 건물의 기본적인 부대설비 외에 설치된 수변전설비, 발전시설, 냉동·냉장시설, 폐수처리시설, 세차소독시설 등의 시설들은 기호1 건물과의 용도적 관계 등을 고려하여, 건물재조달원가 산정시 포함하여 평가하였음,

공부와의 차이

① 본건 기호1-㉮ 건물 3층 부분은「등기사항전부증명서」상 면적(1,604.54㎡)과「건축물 대장」상 면적(1,604.53㎡)이 근소하게 상이하여,「건축물대장」상의 면적을 기준으로 평가 하였음. ② 본건 기호1-㉯,㉰,㉱ 건물의 의뢰목록상 지붕구조는「콘크리트 평스라브지붕」이나, 현황은「판넬지붕」임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 입찰시 건물의 관리상태 및 누수여부, 부대설비 등 각종 시설물의 정상작동 여부 등을 반드시 확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
- 목록1은 도축장등으로 , 목록2는 공업용(도축장등)부지로 이용중임.
-건물 내 부대설비(화재, 승강기, 상하수도관련 제반시설) 및 부합물, 특수설비(수변전설비, 발전시설, 냉동냉장시설, 폐수처리시설, 세차소독시설) 매각 포함
-건물 3층은 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 상이(감정가액은 대장상 면적으로 평가됨)
-건물 1층 경비실, 세차소독실, 쓰레기처리장의 지붕구조는 공부상'콘크리트 평스라브지붕'이나, 현황'판넬지붕'임.
-지상소재 옹벽 및 조경수 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 운용리 617

* 용도: 공장 (도축장 등)

* 감정가: 8,871,250,900원

* 토지면적: 9900.00㎡ (약 2,995평)

* 건물면적: 10080.71㎡ (약 3,049평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장OO

* 작성일: 2026년 08월 10일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 홍성군 광천읍 운용리에 소재하며, 주변은 전·답 등의 농경지, 축사 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. 북동측 직선거리 약 4km 지점에 '홍동면 행정복지센터'가 소재합니다.

* 교통상황:

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

부정형의 동하향 경사지를 2단으로 조성한 부지이며, 현재 공업용(도축장 등) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

남서측으로 약 4~5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도축장으로 이용 가능하며, 가축사육제한구역(1300m 이내: 소(700㎡이상), 말, 양, 염소, 젖소, 사슴), 가축사육제한구역(200m 이내: 소(700㎡미만))에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 3일 접수된 장호식의 근저당권(을12, 채권액 8,000,000,000원) 및 2026년 1월 26일 접수된 장호식의 임의경매개시결정(갑29, 채권액 8,000,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)한빛글로벌

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 08월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 8,000,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지, 축사, 임야 등으로 둘러싸인 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 그러나 도축장 및 공업용 부지로 이용 중이라는 점에서 관련 산업 종사자, 운송 관련 업종 등을 대상으로 한 지역적인 상권은 형성될 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 산업 활동과 연관된 배후 수요를 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

주변 4km 거리에 홍동면 행정복지센터가 위치하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 그러나 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변 시설:

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 도축장이라는 특성상 주변 환경에 미칠 수 있는 영향(악취, 소음 등)을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 정보:

지도 등 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 주변 시설 조사 결과, 본 물건 자체는 도축장으로 이용 중이며, 주변에 축사 등이 분포할 수 있습니다. 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 도축장 운영에 따른 환경적 영향은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 건물 3층의 경우, 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 소폭 상이합니다. 감정평가는 건축물대장상 면적을 기준으로 이루어졌습니다.

* 건물 1층 경비실, 세차소독실, 쓰레기처리장의 경우, 공부상 지붕 구조는 '콘크리트 평스라브지붕'이나, 현황은 '판넬지붕'으로 확인되었습니다.

* 토지이용계획:

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축사 관련 시설 증축 시 제한을 받을 수 있습니다.

* 업종 특성:

* 도축장이라는 업종의 특성상, 환경 규제 강화, 지역 주민 민원 발생, 악취 및 소음 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계:

* 본 건의 임대 관계는 현재 미상으로, 명도 및 임대차 관련 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 광천읍에 위치한 공장(도축장 등) 용도의 부동산으로, 토지 9900㎡, 건물 10080.71㎡에 달하는 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 각종 부대 및 특수설비까지 포함되어 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되어 권리상 안전한 편입니다. 다만, 입지상 편의시설 접근성이 다소 낮고, 토지 이용계획상의 제한이 있습니다. 또한, 건물 3층의 면적 차이 및 1층 일부 건물의 지붕 구조 변경 등 공부와의 차이가 존재하며, 도축장 운영과 관련된 환경 민원 및 규제 강화 가능성 등은 잠재적 리스크로 충분히 검토해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 해당 물건은 철저한 현장 조사와 사업 계획 수립을 통해 가치를 평가해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 인한 효율적인 관리 및 운영이 가능합니다.

* 도축장 또는 관련 산업 시설로의 운영 시 상당한 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

* 넓은 토지와 건물을 감정가 대비 합리적인 조건으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다. 본건의 경우 '인수 보증금'이 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 보증금으로 인한 추가 비용은 없습니다. 정확한 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 향후 운영 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.