나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600150 [1] 대전광역시 대덕구 송촌동 222-52 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 '대전대양초등학교' 남동측 인근에 위치하는 통칭 '송촌빌라 3동' 1층 101호이며 주변은 단독주택, 다세대주택, 공원 등이 위치하는 기존주택 지대로서, 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장 까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물중 1층 101호 (사용승인일 : 1990.11.02) 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택[건축물현황도 기준(방3, 주방, 욕실, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지로 이용중이며 대체로 사다리형 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 다세대 주택(통칭 송촌빌라 3동)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(222-52번지) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 어린이공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m) (저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(송촌동1구역) <도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중 점경관관리구역) (222-84번지) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 어린이공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(송촌동1구역) <도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중 점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

물건 비고

1. 경매신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 4. 14.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨. 2. 을구 7번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됨. 3. 통칭 '송촌빌라 3동'으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600150 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 송촌동 222-52, 1층 101호 (통칭 송촌빌라 3동)

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지 면적: 32.57㎡ (약 9.85평)

건물 면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

사용승인일: 1990.11.02

건물 구조: 철근콘크리트구조, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 101호

건물 층수: 지상 2층 / 지하 1층 (본건 1층 101호)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동에 위치하며, '대전대양초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공원 등이 혼재된 기존 주택가로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

주변 시설:

본건 인근에 대전대양초등학교가 위치하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지(222-52번지, 222-84번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 어린이공원 및 중로 1류(폭 20m~25m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 정비구역(송촌동1구역), 중점경관관리구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2026년 01월 23일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(갑3)

* 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권등기(을7): 매각으로 인하여 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (본건에는 해당 사항 없음)

인수되는 임차인 및 보증금:

* 임차인: 임은주

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.07.22

* 비고: 경매신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 '대항력 포기, 잔존 임대차반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의' 확약서가 제출되었습니다. 따라서 실질적으로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 대항력: 없음

* 보증금: 58,000,000원

* 전입일자: 2020.07.22

* 확정일자: 2020.06.22

* 비고: 을구 7번 주택임차권등기로 등재되어 있으나, 매각으로 말소될 예정입니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 대전대양초등학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 환경:

단독주택 및 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경을 제공합니다. 인근에 공원이 있어 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

주요 편의시설:

* 교육시설: 대전대양초등학교

* 교통시설: 동측 인근 시내버스정류장

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (임은주) 존재: 임차인 임은주 씨는 대항력이 있으나, 경매신청채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 대항력 포기, 잔존 임대차반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 다만, 이 확약서의 법적 효력 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

* 건축물 노후화: 1990년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 어린이공원, 중로 1류 등과 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 내부 이용 상태 및 마감재 등에 대한 정보가 불명확하므로, 실제 내부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9,500만원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 매각으로 소멸되며, 경매신청채권자의 확약서 제출로 인해 실질적으로 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 명도 및 잔금 납부 관련 부담을 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그에 따른 확약서의 법적 효력에 대한 잠재적 리스크는 여전히 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 추가 조사가 요구됩니다. 또한, 건물의 노후화로 인한 향후 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다 (단, 확약서의 법적 효력 확인 필수).

* 주변 유사 조건의 다세대주택 매매 사례와 비교 시, 감정가 수준 또는 약간의 상승 여력이 있는 입찰가 산정이 가능합니다.

* 1990년 준공 건물임에도 불구하고 45㎡의 전용면적은 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물 면적은 45.00㎡ (약 13.61평)이며, 감정가는 95,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 샬롬빌라 (1992년 준공, 48.12㎡): 2026년 02월 03일, 65,000,000원 (평당 약 447만원)

* 송촌대호하이츠 (2013년 준공, 59.87㎡): 2026년 04월 04일, 154,000,000원 (평당 약 850만원)

* 금성백조(227-1) (1990년 준공, 43.1㎡): 2026년 07월 08일, 95,000,000원 (평당 약 728만원)

본 건과 건축 연도 및 면적이 유사한 금성백조(227-1)의 매매가(95,000,000원)는 본건의 감정가와 동일합니다. 이는 본건의 감정가가 현재 시세와 부합함을 시사합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로 권리상 특별한 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 관련 확약서의 효력에 대한 불확실성을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.