나이스옥션 법원경매 대전 2026타경38 [1] 대전광역시 서구 내동 220 롯데아파트 106동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 "대전외국어고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 내 주차장까지 각종 차량접근이 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있으며, 동서대로(도솔터널)를 통해 도안신도시로 접근이 용이하여 제반 교통상황 등은 무난한 편임.

건물의 구조

▷ 기호(1) : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하2층/지상14층 중 제14층 제1403호로서, ·외 벽 :모르타르 위 페인팅 등 ·내 벽 :벽지 및 타일 등 ·창 호 :PVC새시 이중창임.

이용상태

본건 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부정형 평지의 아파트단지로서, 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 서측으로 폭 약 20미터, 북측 및 남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상 용도지역은 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 관계인 부재로 인하여 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경38 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 220 롯데아파트 106동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

토지면적: 44.90㎡ (약 13.58평)

토지지분: 44.899㎡ (약 13.58평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

해당 물건은 1994년 8월 29일 사용승인된 롯데아파트 106동 14층 1403호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 "대전외국어고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동서대로(도솔터널)를 통해 도안신도시 접근이 용이하여 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 6일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건에는 대항력 있는 임차인 이영애 씨가 존재하며, 이는 매수인에게 중요한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 이

- 보증금: 210,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 7월 27일

- 확정일자: 2023년 7월 27일

- 대항력: 있음

- 배당신고일자: 2026년 1월 23일

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전 서구 내동 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심지역입니다. 단지 주변으로 학교와 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 주변을 고려했을 때, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 롯데아파트 단지는 총 18개 동, 1632세대로 구성된 대규모 단지입니다. 총 주차 대수는 1121대(지상 4대, 지하 1117대 예상, 제공된 정보 혼합)로, 세대당 주차 공간은 여유로운 편입니다.

교육 환경으로는 인근에 대전외국어고등학교, 대전봉명초등학교, 구봉중학교 등이 소재하여 교육 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 210,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 미변제된 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 총 매입 비용으로 이어질 수 있는 심각한 위험 요소입니다.

또한, 1994년에 건축된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 높은 보증금 인수 위험은 본건의 가장 큰 걸림돌입니다. 임차인의 보증금 인수액이 발생할 경우, 실제 총 매입 비용이 시장 가격을 초과할 수 있으므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 금액을 고려한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

- 대전 서구 내 안정적인 대규모 아파트 단지 내 위치.

- 도안신도시 접근성이 좋은 교통 요지.

- 주변에 학교 등 교육 시설이 밀집.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 84.99㎡ 면적의 롯데아파트 실거래가는 2026년 7월 기준 240,000,000원에서 253,000,000원 수준입니다. 감정가는 274,000,000원으로 책정되었습니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원 중 미배당분을 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다.

등기부상 선순위 채권(총 173,853,000원)이 존재하므로, 경매 진행 시 배당 금액이 임차인의 보증금을 모두 변제하지 못할 가능성이 높습니다.

만약 입찰가격을 200,000,000원으로 가정하고, 선순위 채권 173,853,000원을 먼저 변제한다고 할 경우, 임차인에게 배당될 금액은 약 26,147,000원입니다.

이 경우, 임차인이 받지 못하는 보증금(210,000,000원 - 26,147,000원 = 183,853,000원)을 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 총 매입 비용은 입찰가 200,000,000원 + 인수 보증금 183,853,000원 = 383,853,000원이 됩니다.

이는 최근 실거래가 및 감정가보다 현저히 높은 금액입니다.

매수인이 인수해야 할 총 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 매우 높으므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

제시된 총 비용 구조를 고려할 때, 본 건에 대한 "예상 입찰가"를 시장 가격 이하로 설정하기 어렵습니다. 만약 투자를 고려한다면, 상기 계산된 총 매입 비용(예: 383,853,000원)이 적정하다고 판단되는 가격 범위 내에서 입찰을 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 리스크를 고려하여, 실질적인 총 매입 비용을 보수적으로 접근했을 때, 투자가치는 낮다고 판단됩니다. 만약 입찰을 강행한다면, 인수되는 보증금액을 정확히 산정하여 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 낮은 가격으로 접근해야 할 것입니다.

본 보고서의 '예상 입찰가'는 150,000,000원으로 제안하며, 이는 인수하게 될 보증금을 제외한 금액을 반영한 것이 아니라, 매우 낮은 가격으로 접근하여 잠재적 손실을 최소화하기 위한 가상적인 제안입니다. 실제 총 매입 비용은 383,853,000원에 근접할 것으로 예상되므로, 투자에 극도로 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.