나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504180 [1] 세종특별자치시 조치원읍 침산리 89 욱일아파트 113동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 "신봉초등학교" 남동측 인근에 소재하는 「욱일아파트 제113동 제2층 제202호」로서 부근은 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 조치원역 및 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 중 제2층 제202호로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 모르타르위 페인팅, 벽지 및 일부 타일마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 대로, 중로 및 소로 등에 접하며 단지내 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504180 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에이치디씨아이앤콘스주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 침산리 89 욱일아파트 113동 2층202호

용도: 아파트

건축년도: 1996년

사용승인일: 1996년 5월 23일

감정가: 180,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.999㎡

토지지분: 26.901256028938906㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 "신봉초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 조치원역 및 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 주변으로 대로, 중로, 소로 등에 접해 있으며, 단지 내 포장도로를 통해 쉽게 접근할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 11일 접수된 에이치디씨아이앤콘스의 가압류(금192,573,080원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 11월 16일

* 배당신고일자: 2026년 3월 11일

* 대항력: 있음

3.3. 기타 권리사항

* 등기부채권 총액: 388,049,320원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

아파트 앞에 침산리 택지 지구가 개발되면서 형성된 침서지구 상권을 이용할 수 있습니다. 농협, 다양한 음식점, 프랜차이즈 카페(엔제리너스, 투썸플레이스, 파리바게뜨 등), 치킨집, 술집, PC방 등 다양한 먹거리와 즐길 거리가 풍부하여 대학생 및 일반 성인들이 많이 이용하는 지역입니다. 매주 월요일에는 작은 장터인 월요 장터도 열립니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 초등학교: 조치원신봉초등학교, 조치원교동초등학교

* 중학교: 조치원중학교, 세종중학교

* 고등학교: 세종고등학교, 세종여자고등학교

* 대학교: 고려대학교 세종캠퍼스, 홍익대학교 세종캠퍼스

5.2. 편의시설 및 복리시설

인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차시설

총 445대 주차 가능 (지상 4대, 지하 30대, 전기차 충전기 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 거주 중입니다. 김 임차인의 보증금 130,000,000원 중 배당 후 잔액이 발생할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.2. 내부 상태 확인 필요

임대 내역이 미상이며, 거주자 부재로 인해 내부 상태는 탐문 조사 등을 통해 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 조치원역과 가까워 교통이 편리하며, 주변 상권이 발달하여 생활 인프라가 우수합니다. 교육 시설 또한 다양하게 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 보증금 규모가 결정되므로, 입찰 전 반드시 임차인 관련 사항을 철저히 확인하고 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 내부 상태에 대한 정확한 정보가 부족하므로 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 조치원읍 내 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 아파트 물건.

* 탄탄한 상권과 교육 환경을 바탕으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 임차인 인수 금액을 고려하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 60㎡ 면적대의 욱일아파트 실거래가는 2026년 7월 16일에 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 현재 시세를 150,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 추정하게 합니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 건에는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 130,000,000원이 존재합니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액이므로, 실질적인 총 부담액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

만약 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 전부 인수해야 한다고 가정한다면, 현재 시세 150,000,000원과 합산 시 총 부담액은 280,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세 대비 높은 수준이므로, 임차인이 배당받는 금액이 입찰가 결정에 매우 중요합니다.

주의: 본 물건의 예상 입찰가는 임차인의 배당 결과에 따라 크게 달라집니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 늘어납니다. 따라서, 입찰 전 임차인의 배당 가능 금액을 반드시 확인해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 (인수 보증금 130,000,000원을 제외한 금액):

120,000,000원 ~ 140,000,000원

이 경우, 총 예상 부담액은 250,000,000원 ~ 270,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 높은 수준이므로, 임차인의 배당 결과를 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.