나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30060 [1] 충청북도 충주시 교현동 1358 중흥에스-클래스 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 "성남초등학교" 북측 인근에 위치하는 중흥에스-클래스아파트 제106동 내에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 정비된 기존주거지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제204호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, - 창 호 : 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 광로와, 서측 및 북측으로 중로와, 남측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(교현동아파트), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-166)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30060 (1)

소재지: 충청북도 충주시 교현동 1358 중흥에스-클래스 106동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

토지면적: 51.69㎡ (약 15.64평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충OOOOOO (구체적인 채권자명은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

1.1. 아파트 정보

아파트명: 중흥S-클래스 아파트

사용승인일: 2008년 11월 21일

동수: 6개동

세대수: 516세대

총 주차대수: 777대 (세대당 약 1.5대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전용면적: 47188.591㎡ (단지 전체)

분양면적: 63878.605㎡ (단지 전체)

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 "성남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 정비된 기존 주거지대입니다. 제반 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정도 비교적 양호한 지역입니다. 동측으로 광로, 서측 및 북측으로 중로, 남측으로 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 27일 접수된 충주에덴신용협동조합의 근저당권(을6, 180,000,000원)입니다.

소유권 변동: 중흥에스클래스개발주식회사 -> 김대진 -> 김윤영 (협의분할에 의한 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

근저당 외 권리: 주식회사더블에이치파이낸스대부의 근저당권(을7, 30,000,000원) 및 해당 채권에 대한 질권(을7-1)이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

임의경매 개시결정: 2026년 1월 27일 충주에덴(충주에덴신용협동조합으로 추정)에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채무액: 등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 공동주택(아파트)으로 분류되며, 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다. 대형마트(이마트, 롯데마트) 및 편의시설 접근성이 좋으며, 주변에 병원, 은행, 상가 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 상가 등 생활 편의 시설이 다수 있습니다.

* 교육시설: 본건 북측 인근에 성남초등학교가 위치하고 있습니다. (도보 약 3~6분 거리)

* 주거환경: 아파트, 단독주택 등이 혼재된 기존 주거지대로, 비교적 정비된 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제204호입니다.

* 설비: 급수, 급탕, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 주차장 등 아파트의 일반적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원이라고 명시되어 있어, 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주차: 일부 후기에서 주차 공간이 다소 부족하다는 의견이 있으며, 이중 주차나 골목 주차가 발생할 수 있습니다. (세대당 1.5대 주차 가능하나, 실제 이용 편의도는 다를 수 있습니다.)

* 도로 확장 및 후문 진입 문제: 과거 아파트 주변 도로 확장 및 후문 진입 문제 관련 주민 의견 청취가 있었던 사례가 있어, 관련 민원이 제기될 가능성을 배제할 수는 없습니다. (2019년 기사 참조)

1.7. 종합 의견

본 물건은 충주시 교현동의 중흥S-클래스 아파트로, 입지, 교통, 편의시설 등 생활 여건이 양호한 편입니다. 아파트 단지 자체는 2008년에 준공되어 연식이 있으나, 비교적 관리가 잘 되어 있는 것으로 보입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장에서 안정적인 가치를 유지하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황 미상, 주차 공간의 다소 부족함, 과거 도로 관련 민원 이력 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 비교적 양호한 아파트 단지 규모 및 관리 상태 (사용승인 2008년)

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상 (안전한 권리 분석)

* 최근 실거래가 수준을 고려한 시세 반영

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적(84.16㎡)의 거래 가격은 3억 1,300만원에서 3억 2,000만원 수준을 형성하고 있습니다. 감정가 3억 1,400만원과 비교했을 때, 시장 가격과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

경매 물건의 특성, 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 3억 1,500만원에서 3억 2,500만원 사이로 예상됩니다.

추천 입찰가: 3억 2,000만원

본 의견은 제공된 정보와 현재까지의 시장 동향을 바탕으로 한 제안이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 명도 가능성 평가 등 보다 심도 있는 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.