나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30059 [1] 충청북도 충주시 연수동 686 연수주공(4)단지아파트 410동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 금릉동 소재 "충주시청" 북동측 근거리에 위치하는 연수 주공(4)단지 아파트 제410동 제7층 제703호로서, 주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 대중교통 이용가능한 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

피씨조 슬래브지붕 15층 건물 내 제410동 제7층 제703호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-7)(접합), 중로1류(폭 20m~25m), (중로1-33)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-38)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-34)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(초록유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주금릉초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30059 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 충청북도 충주시 연수동 686 연수주공(4)단지아파트 410동 7층 703호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 피씨조 슬래브지붕 15층 건물 내 제410동 제7층 제703호

* 사용승인일: 1997년 10월 31일

* 토지 면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

* 건물 면적: 59.71㎡ (약 18.06평) (전용면적 기준)

1.3. 감정가

* 감정가: 146,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 "충주시청" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 간선도로가 소재하고 있습니다.

* 대중교통 이용 가능한 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건이 접하고 있는 도로는 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 30미터 내외입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 내역: 2001년 4월 4일 이정임, 2013년 5월 16일 함혜영, 2021년 3월 30일 배금란으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소 기준 권리: 2021년 3월 30일 접수된 국민은행 근저당(을7)이 말소 기준 권리입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 138,684,910원입니다.

* 경매 신청 채권자: 국민은행 (청주지방법원 충주지원 2026타경30059)

* 권리 말소: 등기부상 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 선순위 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임차인 현황이 명확하지 않으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 속한 연수주공단지는 전형적인 대규모 아파트 밀집 지역으로, 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

* 단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 입주민의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

* 충주시청 등 행정기관과도 근거리에 위치하여 관련 서비스 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 연수주공(4)단지아파트 (복수 단지명: 연수주공4,5단지 아파트)

* 해당 동/호수: 410동 7층 703호

* 건축 연도: 1997년

* 총 세대수: 약 1410세대 (4,5단지 통합 기준)

* 주차 대수: 총 161대 (단지 내 주차 공간 확보)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

* 교육 시설: 초록유치원, 충주금릉초등학교 등 도보 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 생활 편의: 단지 내 상가 및 인근 상업 지역을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 행정 시설: 충주시청 등 주요 행정기관이 근거리에 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

* 주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 해당 권리의 실제 존재 여부 및 영향력에 대한 추가 확인이 필요합니다. (통상적인 아파트 단지에서 이러한 권리로 인한 실질적인 문제는 드문 편입니다.)

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(146,000,000원)는 최근 실거래가(59.71㎡ 기준 118,000,000원 ~ 120,000,000원)와 비교 시 다소 높게 형성되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 보수적인 접근을 요구합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 충주시 연수동의 성숙된 주거 지역에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다.

* 등기부상 복잡한 권리 관계가 정리될 것으로 예상되어, 낙찰 시 부담 없는 권리를 취득할 수 있습니다.

* 다만, 임대 관계 미확인 및 감정가와 실거래가 간의 시세 차이는 본건에 대한 신중한 접근을 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 꾸준한 시세 상승 잠재력 보유

* 잘 갖춰진 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라 활용 용이

* 역세권 개발, 지역 신규 인프라 확충 등 향후 미래 가치 상승 요인 고려 가능

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 건물 면적 59.71㎡ (약 18평) 기준, 최근 2026년 7월 실거래가는 118,000,000원 (9층)에서 120,000,000원 (3층) 범위에서 형성되었습니다.

* 본건은 7층으로, 층수 및 면적을 고려했을 때 현재 시세는 118,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 146,000,000원 대비 실거래가가 상당히 낮게 형성된 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가:

* 상기 시세 분석 결과와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 약 125,000,000원으로 예상합니다.

* 이는 최근 실거래가 대비 소폭 높은 금액으로, 일반적인 경매 참여 시 고려할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.