나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50109 [1] 충청북도 청주시 상당구 탑동 6-3 무궁화아파트 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 탑동 소재 "용담초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

라멘조 슬래브 지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북서측으로 소로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자인 서울보증보험(주)로부터 2026. 3. 4.자로 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 문건 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

1.2. 권리분석

2.

1.3. 상권분석

2.

1.4. 생활정보

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

1.6. 종합 의견

2.

1.7. 투자 포인트

2.

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50109 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 탑동 6-3 무궁화아파트 3층303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 53,000,000원

* 토지 지분 면적: 52.11㎡ (약 15.76평)

* 건물 전용 면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

* 건물 분양 면적: 제공 정보 없음

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서울보증보험(주) (서OOOOOOOOOO)

* 건물 정보:

* 건물명: 무궁화아파트

* 총 층수: 5층

* 사용승인일: 1985년 10월 25일

* 구조: 철근콘크리트구조 (라멘조)

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 신청채권자인 서울보증보험(주)로부터 2026년 3월 4일자로 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 문건 제출함.

2.

1.1. 입지조건

2.

* 주위 환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 탑동 소재 "용담초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 상가주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 단지는 북서측으로 소로와 접하고 있어 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(가축사육 전부 제한구역), 중점경관관리구역입니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (오장근, 2018년 2월 8일 접수)

* 등기부 현황 요약:

* 총 채무 총액: 210,163,468원

* 등기부상 다양한 권리(근저당, 가압류 등)가 존재하였으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 9월 30일

* 확정일자: 2015년 9월 23일

* 배당신고일자: 2019년 2월 7일

* 대항력: 없음. 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 10번 임차권등기가 명시되어 있으나, 신청채권자인 서울보증보험(주)에서 2026년 3월 4일자로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 문건이 제출되었습니다. 또한, 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있어, 본 임차권의 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로 볼 때, 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

* 총 인수 보증금: 0원 (상기 임차인 현황 및 채권자 동의 내용에 근거)

2.

1.3. 상권분석

2.

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 아파트, 단독주택, 상가주택 등이 혼재된 성숙된 주거 지역입니다. "용담초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 상가주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 용담초등학교가 남서측 인근에 소재합니다.

* 상업 시설: 상가주택 혼재 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오 시설: 현재 파악된 정보 내에서 본건 인근에 특별한 혐오 시설이 존재하는 것으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 청주시 내 일부 지역에서 쓰레기 처리 시설 등으로 인한 혐오 시설 관련 논란이 과거에 있었던 점을 감안할 때, 추가적인 주변 조사 필요성은 존재합니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 교육 환경: 단지 남서측 인근에 용담초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통 환경: 차량의 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 또한 우수합니다.

* 편의 시설: 주변에 상가주택이 혼재되어 있어 기본적인 생필품 구매 및 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차권 관련 불확실성: 임차인 현황에서는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 임차권등기가 언급되어 혼란의 소지가 있습니다. 다만, 신청채권자인 서울보증보험(주)에서 임차권 등기 말소에 동의한다는 문건이 제출된 점을 감안할 때, 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 최종적인 명확성 확보가 필요합니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 채무 총액: 본 건물의 감정가는 53,000,000원이지만, 등기부상 채무 총액은 약 210,163,468원에 달합니다. 이는 권리관계가 복잡했던 상황을 시사하며, 향후 낙찰 후에도 잔여 채무로 인한 부담 발생 가능성은 낮으나, 경매 진행 상황 및 물건의 본질적 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

* "SGI 인수조건 변경" 문구: 채권자인 서울보증보험(주)와 관련된 조건 변경 사항으로, 임차권 관련 동의와 연관되어 있을 가능성이 높으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 청주시 상당구 탑동에 위치한 무궁화아파트 3층 303호로, 용담초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 뛰어나 실거주 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다. 권리관계 상 임차권 등기 관련 다소 복잡한 내용이 있으나, 신청채권자의 동의 및 임차인의 대항력 부재로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 채무 총액이 높아 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 합리적인 초기 투자 비용: 감정가가 53,000,000원으로 비교적 낮은 수준으로 책정되어 있어, 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 초등학교가 인접하고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계 (예상): 임차권 관련 복잡한 사항이 있으나, 채권자 동의 및 대항력 부재로 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리관계가 명확해질 가능성이 높습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 53,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 낙찰 후 예상되는 수리비, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

* 감정가 : 53,000,000원

* 인수 보증금 : 0원

* 참고 입찰가 : 53,000,000원 ~ (시장 상황 및 추가 조사를 통해 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.