나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50095 [1] 충청북도 보은군 장안면 구인리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청북도 보은군 장안면 구인리 56-4

1.2. 물건 개요

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

특이사항: 공유물분할경매, 대항력 있는 임차인 존재

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 62,288,200원

토지면적: 437.00㎡ (약 132.1평)

건물면적: 66.20㎡ (약 20.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 64.00㎡ (제시외 건물 포함하여 매각)

1.4. 경매 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50095 (1)

채권자: 안OO

2. 입지조건

* 소재지: 충청북도 보은군 장안면 구인리 56-4에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건은 농촌 지역 내에 위치하며, 인근은 농경지, 임야, 소규모 주거지 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있는 지역입니다. 인근 도로망을 통해 주요 도로 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 토지는 차량 통행이 가능한 도로와 접해 있습니다.

* 주변 시설: 장안면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마을회관, 소규모 상점 등)이 있을 것으로 예상되나, 대규모 편의시설이나 관공서 등은 차로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-12-13

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 파악됩니다. 임차인의 권리관계 및 명도 진행 시 추가 확인 및 신중한 접근이 요구됩니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2026년 01월 23일 안재만(임의경매)으로, 해당 경매개시결정(2026타경50095) 이전의 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역: 소유권 이전, 협의분할에 의한 상속, 사해행위 취소, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 0원으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 상업적 가치가 높은 지역은 아닙니다.

* 주변은 주로 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 한적한 농촌 마을 형태를 띠고 있습니다.

* 상권 형성이 미미하여 배후 수요가 적고, 상업 시설 이용은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

* 본 물건의 가치는 주로 주거 목적 또는 농림업 관련 시설로서의 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 이용이 필수적이며, 대중교통망은 제한적입니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 장안면 소재지에 일부 존재하나, 종합적인 쇼핑, 의료, 교육 시설 이용을 위해서는 보은군청 소재지 등으로 이동이 필요합니다.

* 교육: 인근에 초등학교가 존재할 수 있으나, 중고등학교 및 교육 시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 의료: 소규모 의원이나 보건진료소는 인근에 있을 수 있으나, 종합병원급 의료 시설은 상당한 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력 있는 임차인 김 이 존재하여 명도 진행 시 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매: 공유물 분할을 위한 경매이므로, 경매 절차 외 별도의 공유자 간 분쟁이나 협의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 건물 노후화: 건축물 사용승인일이 1978년으로 건물 노후화가 상당할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 64.00㎡가 포함되어 있어, 해당 부분의 법적 문제나 철거, 사용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 위성 지도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군에 위치한 공유물분할 경매 대상 단독주택입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고, 건물이 노후화되었으며, 공유물분할 경매라는 특수한 상황을 고려해야 합니다. 입지 조건은 농촌 지역으로, 대중교통 이용이 불편하고 생활 편의시설 접근성이 제한적입니다. 이에 따라 일반적인 투자 가치보다는 실거주 목적이나 특정 용도로 활용할 경우에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시작가: 현재 감정가가 62,288,200원으로, 시장 상황에 따라 잠재적인 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 437.00㎡의 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 등 토지 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. (단, 공유물 분할 경매의 특성상 공유자 협의가 선행되어야 합니다.)

* 농촌 주택 매입 기회: 시골 지역에서의 주택 마련을 고려하는 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 62,288,200원입니다. 현재 제시된 정보를 바탕으로 주변 유사 물건의 거래 사례 및 시세 분석을 진행한 결과, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주변 단독주택 및 토지 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가는 현재 시장 가격을 적정 수준에서 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)의 존재와 공유물분할 경매의 특성, 건물 노후화 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제시외 건물 포함 면적과 실제 이용 가능한 토지 면적 등을 감안할 때, 감정가 수준에서의 접근을 고려해볼 수 있습니다.

* 또한, 경매 참여자들의 경쟁 정도와 낙찰 후 명도 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인 및 공유물 분할 경매의 위험성을 감안하여 감정가 수준인 약 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 환경, 공시지가 등을 면밀히 추가 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.