나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50123 [1] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 '진천장관사랑으로부영1차아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층건내 제101동 제3층 제302호, 제303호, 제304호로서 외벽: 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사진 사다리형의 토지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

- 본건 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서상 지목은 '전' 이나, 토지대장 및 현황 '대' 로 상이함. - 본건의 등기사항전부증명서 및 현장조사상 대상물건은 '101동' 으로 등재 또는 표시되어 있으나, 집합건축물대장상 '주1' 로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물내 설치되어 있는 승강기는 기준시점 현재 정기검사 유효기간 만료로 인하여 운행정지상태로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1에 위치한 다세대주택으로, 청주지방법원 2026타경50123(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 40,000,000원이며, 토지면적은 49.42㎡(약 14.95평), 건물면적은 25.35㎡(약 7.67평)입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 채권자는 한OOOOOOOOOO입니다. 공동담보 물건으로, 특별한 주의사항이나 특수물건정보는 공동담보와 관련된 내용이 기재되어 있습니다.

1.1. 세부 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50123 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 40,000,000 원

* 토지면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

* 토지지분: 49.4211㎡ (약 14.95평)

* 건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

* 건물지분: 25.3542㎡ (약 7.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (별도 명시 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 '진천장관사랑으로부영1차아파트'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 그리고 전·답과 같은 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

본건 토지는 완경사 지대에 위치하나 평탄하게 조성된 사다리형의 다세대주택 건부지입니다. 부지 남동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통해 진출입이 이루어집니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형)에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한구역 700m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기사항전부증명서상 권리관계를 분석한 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 소유권보존: 주식회사대성 (2013-01-07)

* 소유권이전: 김성자 (2014-11-06, 임의경매(2013타경14555)로 인한 취득)

* 근저당권: 한국양계축산업협동조합 (2014-11-06, 23,160,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 한국양계축산업협동조합 (2026-01-27, 69,794,007원, 청주지방법원 2026타경50123)

등기부채권 총액은 말소기준권리인 근저당권의 채권최고액인 23,160,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다.

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

명시된 임차인 정보가 없으므로, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 'GT빌리지101동102동'과 같은 단지에 속해 있으며, 동일 지번(283-1)을 공유하는 주택들의 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석을 진행했습니다.

* 최근 매매 사례:

* 2024년 7월 29일: 1층, 전용면적 37.54㎡, 5,500만원 거래. (평당 약 146만원)

* 2024년 10월 1일: 4층, 전용면적 37.54㎡, 7,400만원 거래. (평당 약 197만원)

* 시세 분석:

제공된 매매 사례의 전용면적은 약 37.54㎡(약 11.35평)으로, 본건의 건물면적 25.35㎡(약 7.67평)보다 상당히 넓습니다.

최신 거래인 2024년 10월의 4층 매물(7,400만원) 기준 시가율은 약 197만원/㎡입니다. 이 시가율을 본건의 건물면적(25.35㎡)에 적용하면 약 5,000만원 내외의 시세를 추정할 수 있습니다.

본건의 감정가는 4,000만원으로, 최근 시세 대비 약 1,000만원 이상 낮은 수준으로 평가되었습니다. 이는 본건의 면적이 비교 대상보다 작은 점을 고려하더라도, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

건물 3층이라는 위치는 1층(5,500만원)보다는 높은 가치를, 4층(7,400만원)보다는 낮은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 최근 매매가 상승세를 고려하면, 본건의 실제 시장 가치는 5,000만원 이상으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 4층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 기본적인 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 건물 내 설치된 승강기는 기준 시점 현재 정기검사 유효기간이 만료되어 운행 정지 상태인 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 서류상 차이:

* 토지의 지목이 등기사항전부증명서상 '전'이나, 토지대장 및 현황은 '대'로 상이합니다. 이는 일반적으로 현황이 우선시되나, 행정절차상 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물의 등기사항전부증명서상 '101동'으로 표기되어 있으나, 집합건축물대장상 '주1'로 등재되어 있어 호수 표기에 혼선이 있을 수 있습니다. 실제 건축물대장을 통해 정확한 등재 내역 확인이 필요합니다.

* 시설 노후화: 승강기가 운행 정지 상태이므로, 추후 수리 또는 교체 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건과 동일한 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본건의 낙찰가나 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역에 일부 해당되므로, 인근 지역의 축산업 활동에 대한 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 진천군 진천읍에 위치한 다세대주택으로, 주변에 아파트 단지와 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 토지 지목 및 건물 동 표기상의 서류상 차이점, 그리고 승강기 운행 정지 상태는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

최근 주변 시세가 상승하는 추세이며, 본건의 감정가가 현재 시세보다 낮게 책정된 것으로 분석됩니다. 따라서 합리적인 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 4,000만원대의 낮은 감정가로 소액 투자자도 접근이 용이합니다.

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 25.35㎡의 면적으로 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익용으로 활용하기 적합합니다.

* 지역 발전 가능성: 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 단지 내에서의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 37.54㎡의 4층 물건이 7,400만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 건물면적(25.35㎡)에 대한 시가율을 적용하면 약 5,000만원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

현재 감정가 4,000만원은 시세보다 낮은 수준으로 판단되며, 최근 매매가의 상승세를 고려할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

인수하는 권리가 없고, 소형 면적이라는 점을 감안하여, 감정가 대비 110%~120% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 추천 예상 입찰가: 48,000,000원

이는 최근 시세(약 5,000만원)와 감정가(4,000만원)를 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 임장 결과, 경쟁 구도, 권리 관계 등 추가적인 요인을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 혐오시설 검색 결과, 본건의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.