나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50108 [1] 충청북도 괴산군 청천면 삼락리 234 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 부흥리 소재 "백봉초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 국도주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠(파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 130㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 계사 및 비닐하우스 매각 제외. 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 지적상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50108 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 임OO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청북도 괴산군 청천면 삼락리 234

용도: 전

토지면적: 2311.00㎡ (약 699.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가

감정가: 83,196,000원

1.4. 물건 종류

토지 (전)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 삼락리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 국도 주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 감정평가서상 백봉초등학교 북동측 근거리에 위치한다고 언급되어 있으나, 이는 인근 지역의 지표로 보입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

괴산군 청천면 일대는 농업 지역으로, 면 소재지 중심으로 소규모 상점, 농협, 우체국, 면사무소 등 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 인근 청천 전통시장은 주말 시장을 운영하며 지역 농특산물 판매 등을 통해 지역 경제 활성화를 도모하고 있습니다. 또한, 괴산군에서는 지역 경제 활성화를 위해 상권 활성화 사업, 소상공인 지원, 지역화폐 발행 등을 추진하고 있습니다. 청천중학교 등 교육시설이 지역 내에 존재합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 괴산군 전체적으로 가축사육제한구역이 넓게 분포하고 있으며, 일부 지역에서는 폐업 축사 정비 사업을 추진하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 상속, 강제경매, 임의경매 등기 내역이 확인됩니다. 현재 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 1월 27일 접수된 임용순의 임의경매 (2026타경50108) 개시결정 등기입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 괴산군 청천면은 산간 농업 지역으로, 인삼, 고추, 엽연초 등 경제 작물 생산이 주를 이룹니다. 지역 전체 면적의 상당 부분이 농업 보호 구역 및 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 지역 경제 활성화를 위해 전통시장 활성화, 골목 상권 육성 등 다양한 정책이 추진되고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

청천면 지역은 농업 중심의 경제 구조를 가지고 있으며, 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 최근 괴산군에서는 지역 상권 활성화를 위한 다각적인 노력을 기울이고 있으며, 청안맛거리 골목형상점가 등 특정 지역에 대한 지원 사업이 진행되고 있습니다. 그러나 전반적으로 대도시권에 비해 상업 활동 및 유동 인구는 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 백봉초등학교가 있으며, 괴산 청천중학교 등 교육시설이 지역 내에 분포하고 있습니다. 또한, 괴산군에서는 학교와 마을이 연계된 마을 교육 과정 프로그램을 운영하고 있습니다.

5.2. 의료시설

해당 물건지 주변의 구체적인 의료시설 정보는 명시되어 있지 않으나, 면 소재지 중심으로 보건소 또는 병원급 의료기관이 위치할 가능성이 있습니다. (별도 확인 필요)

5.3. 편의시설

면 소재지 내에 농협, 우체국, 마트 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 괴산군청에서 운영하는 괴산장터 등 지역 특산품 판매 온라인 채널도 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 주의사항

* 농지 취득 자격 증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 입찰자는 해당 관할 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한 규정은 축사 신축 및 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지적상 맹지: 본 물건은 지적도상 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 차량 진출입 및 건축 등 토지 이용 시 어려움이 따를 수 있습니다. (별도의 건축 허가, 통행권 확보 등 확인 필요)

6.2. 토지 이용 및 접근성

지적상 맹지라는 점이 가장 큰 접근성 리스크로 작용합니다. 또한, 농지로서 경작 행위 외의 개발이나 이용에는 법적 및 행정적 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 제외 물건

감정평가서상 제시외 건물로 파이프조 비닐하우스 약 130㎡가 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다. 또한, 제시외 계사도 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 이를 철거하거나 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 괴산군 청천면 소재의 토지(전)로, 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역으로 지정된 농지입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 지적상 맹지라는 점과 농지취득자격증명이 반드시 필요한 점이 주요 특징입니다. 주변 환경은 농경지가 주를 이루며, 기본적인 생활 편의시설은 면 소재지를 통해 이용 가능합니다. 지역 경제 활성화를 위한 노력이 있으나, 전반적인 상권은 농업 중심의 소규모로 평가됩니다. 제시외 건물(비닐하우스, 계사)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경공매 시장에서 비교적 저평가된 농지 매물로, 장기적인 농업 목적 또는 전원생활 부지로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매이므로, 공유자 우선 매수권 등 관련 법규를 확인하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 괴산군은 농촌 생활 여건 개선을 위한 다양한 지원 사업을 추진하고 있어, 향후 관련 정책 수혜 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가, 개별 토지의 시장 가치, 향후 활용 가능성, 입찰 경쟁률, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해소 방안 및 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 정확한 예상 입찰가는 부동산 전문가의 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 토지 이용 계획 및 규제 완화 가능성 등을 면밀히 검토한 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.