나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53523 [1] 경기도 시흥시 신천동 846-30 동완하이츠맨션 비동 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "신천중학교" 북측 인근에 위치하는 동완하이츠맨션 제비동으로서 부근은 다세대주택, 점포, 공원등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하는등 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 지하층 102호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필1단 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로와 접하며 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신천동 846-30 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 신천동 846-31 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53523 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 846-30 동완하이츠맨션 비동 지하층102호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

토지면적: 33.57㎡ (약 10.16평)

토지지분: 22.473637017843302㎡ (약 6.79평)

건물면적: 60.87㎡ (약 18.41평)

건물지분: 60.87㎡ (약 18.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "신천중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 점포, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지의 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 2필 1단 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건은 서측으로 소로, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등의 규제가 적용됩니다.

1.1. 1. 주변 시설 정보

* 교육시설: 신천중학교가 북측 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 주변에는 다수의 학원 및 교육 관련 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 다세대주택 밀집 지역으로, 소규모 점포, 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 인근에 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. (주변 지역 분석 결과)

* 교통: 버스 승강장이 인근에 있어 시내버스 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다. (주변 지역 분석 결과)

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (매매): 이강엽 (1994.10.19)

* 전세권설정: 경기도시공사 (55,000,000원, 2011.04.22.)

* 2번 전세권 변경 (55,000,000원, 2013.04.16.)

* 상기 전세권(을구 2번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 강제경매: 신한카드 (45,443,223원, 2025.10.17.)

* 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 경기도시공사

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 전세권자이며, 전세권은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 이영미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2000-12-20

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 추가적인 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리분석 요약:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 2번 전세권설정등기(2011.04.22. 등기)로서, 금액 55,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인 이영미 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 시흥시 신천동 지역은 다세대주택과 상가, 점포 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 신천중학교 인근으로, 학군 수요와 더불어 배후 주거 단지를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다. 주변 시세는 본건 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준에서 형성된 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성: 주거 지역 내 위치하여 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 신천중학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업 및 편의시설: 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 및 편의 시설이 주변에 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이영미 씨는 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 인수되는 전세권: 55,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 입찰 시 이를 총 매수 비용에 포함하여 계산해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 다수의 도시계획적 제한(상대보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 시흥시 신천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 109,000,000원입니다. 최근 주변 시세는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 수준으로 형성되어 있어 감정가가 시세와 부합하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

그러나 55,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되며, 가장 큰 리스크는 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 이영미 씨의 존재입니다. 이 임차인으로 인한 추가적인 부담 발생 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 편리한 교통 및 교육 환경: 대중교통 접근성과 신천중학교 인근의 교육 환경은 장점입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 인수되는 권리금액을 제외하면 합리적인 수준에서 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 (110,000,000원 ~ 115,000,000원), 감정가 (109,000,000원), 인수되는 전세권 (55,000,000원) 및 대항력 있는 임차인(이영미, 보증금 0원)의 존재로 인한 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

대항력 있는 임차인 이영미 씨의 보증금 0원이라는 점과 인수되는 전세권 55,000,000원을 고려할 때, 총 매수 비용을 최소화하는 것이 중요합니다.

최근 실거래가 수준(약 110,000,000원 ~ 115,000,000원)을 총 매수 비용 상한선으로 보았을 때,

입찰가 = 총 희망 매수 비용 - 인수되는 전세권 금액

입찰가 = 110,000,000원 - 55,000,000원 = 55,000,000원

입찰가 = 115,000,000원 - 55,000,000원 = 60,000,000원

다만, 대항력 있는 임차인 이영미 씨로 인한 추가적인 변수 및 명도 리스크를 감안하여, 보수적으로 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 인수되는 임차인과의 협상 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 반드시 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.