나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50248 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 580-2 지하층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 3층 건(사용승인: 1997.09.12) 내, 제지하층 제비101호로, 외벽: 조적 및 방부목마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 알루미늄샷시 등 임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실)으로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생시설, 도시가스 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형의 토지로 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

`서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)`로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.04.13. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동 580-2 지하층비101호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 안산지원 2026타경50248(1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 101,000,000원입니다. 토지 면적은 33.44㎡(약 10.12평)이며, 건물 면적은 71.37㎡(약 21.60평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다. 본 건물은 1997년 9월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트조 경사스라브지붕 3층 건물 내 지하층 비101호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다. 차량 진출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 7m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 20일 접수된 안산세무서장의 압류입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

본건에는 임차인으로 서울보증보험 주식회사(양도전: 임차인 한국토지주택공사)가 있으며, 보증금 85,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2018년 12월 3일, 확정일자는 2018년 11월 19일입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 2026년 4월 13일 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 대항력포기서가 제출되었습니다. 따라서 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 안산시 상록구 이동의 기존 주거지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 다세대주택이 혼재되어 있습니다. 상권은 대체로 안정적인 주거지 형태를 띠고 있습니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 존재합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 매화초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본건은 다세대주택으로 방 3개, 주방 및 거실, 화장실 구조로 이용 중이며, 기본 급배수 및 위생 시설, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 최근 매매 사례로는 2026년 7월 6일, 2026년 7월 7일에 거래된 인근 은진주택(590-7)의 27.42㎡(9,000만원) 및 29.88㎡(9,000만원) 물건과, 로얄팰리스(550-5)의 39.13㎡(9,500만원) 물건이 있습니다. 이 사례들은 본건보다 건축 연도가 최신이며 면적이 작은 점을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으며, 이는 서울보증보험 주식회사와 관련된 특정 조건을 수반할 수 있음을 시사합니다. 또한, 본건은 1997년에 건축되어 건물 노후도가 상당한 편입니다. 지하층에 위치한다는 점도 주거 선호도에 영향을 줄 수 있습니다. 토지 이용 계획상 각종 제한 사항들이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

안산시 상록구 이동에 위치한 본 다세대주택은 매화초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 부재 및 대항력 포기서 제출로 보증금 인수 위험도 없습니다. 건물 노후도와 지하층이라는 점은 고려해야 할 사항이나, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 모든 인수 부담이 없는 권리 분석 결과.

* 임차 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험 제로.

* 지속적인 주거 수요: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 건물 거래 사례 대비 건물 연식 및 위치를 고려한 감정가.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건(다세대주택, 2011~2013년 건축)의 거래 사례는 9,000만원에서 9,500만원 선에서 형성되어 있습니다. 그러나 해당 거래 사례는 본건보다 건축 연도가 최신이고 전용 면적이 작은 점을 고려해야 합니다. 본건은 1997년 건축된 지하층 물건으로, 이러한 점들을 감안할 때 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 예상 입찰가는 98,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 보고서에서는 98,000,000원을 권장 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.