나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50140 [1] 경기도 시흥시 배곧동 5 시흥배곧중흥에스-클래스 114동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧누리초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 소재하는 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건중 제16층 제1602호로서, (사용승인일 : 2019.02.22) 외벽 : 석재붙임 및 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비,난방설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 단지는 등고평탄한 사다리형의 평지로서, 공동주택(아파트)건부지 임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 기준 공도로 둘러쌓여 있으며, 남측 방면으로 노폭 약 15미터 내외, 북측방면으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2026타경50140 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 5 시흥배곧중흥에스-클래스 114동 16층 1602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 527,000,000원

* 토지면적: 56.38㎡ (약 17.06평)

* 토지지분: 56.3769㎡ (약 17.06평)

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.8656㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 비OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 건축물 정보: 시흥배곧중흥에스-클래스 아파트로, 2019년 2월 22일 사용승인되었습니다. 본건은 114동 16층 1602호에 해당합니다. 본 아파트 단지는 총 25층 건물로 이루어져 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, "배곧누리초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

본건 소재 단지는 공도로 둘러싸여 있으며, 남측 방면으로 노폭 약 15미터, 북측 방면으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

* 토지이용계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 12일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당(333,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 583,885,006원입니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임대 관계가 명확히 확인되지 않더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

* 기타 권리사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주위 상권

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖춘 주거지 상권입니다. 안정적인 소비 활동이 가능한 지역입니다.

* 아파트 단지 정보

본건은 시흥배곧중흥에스-클래스 아파트로, 2019년 2월에 사용승인된 신축급 단지입니다. 총 1,208세대의 대단지로 20개동으로 구성되어 있으며, 지하 및 지상 주차 공간이 충분히 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경

단지 북측 인근에 배곧누리초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리한 환경입니다. 또한, 주변에 다수의 교육시설이 있어 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

* 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 금융, 의료 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 단지 내 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건(2026타경50140 (1) 및 2026타경51749)이 존재합니다. 이는 경매 절차의 지연이나 혼란을 야기할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 채무 부담

등기부상 채권 총액이 583,885,006원으로 감정가(527,000,000원)를 초과합니다. 이는 채무자가 상당한 부채를 안고 있음을 나타내며, 낙찰가에 따라 일부 채권자가 손실을 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 배곧동에 위치한 준신축 아파트로, 우수한 교육 및 생활 인프라를 바탕으로 실거주 및 투자가치가 높은 편입니다. 2019년 준공된 아파트로 단지 상태가 양호하며 대단지로서의 장점을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 중복 사건 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 수요층이 두텁습니다.

* 학군 우수: 배곧누리초등학교 등 우수한 학군으로 실수요자에게 매력적입니다.

* 배곧신도시 프리미엄: 배곧신도시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 대단지 효과: 1,208세대 규모로 관리 효율성이 높고 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 527,000,000원

* 최근 매매 시세 분석

본 물건(84.87㎡, 16층)과 유사한 면적(84.8165㎡ ~ 84.8656㎡)의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 24일 (6층, 84.8165㎡): 600,000,000원

* 2026년 6월 4일 (15층, 84.8656㎡): 508,000,000원

* 2026년 7월 11일 (13층, 84.8656㎡): 520,000,000원

감정가(527,000,000원)는 최근 거래가와 유사한 수준입니다. 6층 거래 사례가 높은 가격을 형성하고 있으나, 13층 및 15층 거래가는 감정가 주변에 분포합니다.

* 적정 입찰가 제안

최근 실거래가와 감정가, 물건의 층수(16층) 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로는 감정가 수준, 적극적으로는 6층 거래 사례를 참고하여 5억 4천만원 ~ 5억 8천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 540,000,000원 ~ 580,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.