나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50136 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 107 한솔마을 304동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 한솔초등학교 동측 인근에 위치하는 한솔마을3단지아 파트 304동 13층 1301호로서 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 상가, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 지하철역이 위치하며 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 아파트 건물 내 13층 1301호로서 1993.10.18.자로 사용승인 되었으며 외벽 : 제물치장콘크리트위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 알루미늄샤시 이중창 등 마감임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 창고 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 승강기설비, 지하 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄하며 아파트단지(아파 트 7개동 416세대 및 근린생활시설, 노인정 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 전용진입로를 통하여 6차선 대로 및 남측으로 보행자전용도로, 그외 방향으로 완충녹지 등과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종 일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분 당), 중로2류(폭15m-20m)(특수도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2013-08-22), 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비 지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용 도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대/ 지정기간: 2025-08-26.~2026.08.25.), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 지정기간:2025-20-20.~2026-12-31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 현장조사시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상의 건축물현황도, 탐문 및 외부관찰 등에 의하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50136 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 107, 한솔마을 304동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 1,460,000,000원 (14억 6천만원)

토지면적: 44.54㎡ (약 13.47평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOO

건축물 정보:

* 사용승인일: 1993년 10월 18일

* 총 층수: 14층

* 해당 층수: 13층

* 세대수: 416세대 (단지 전체)

* 주차대수: 총 240대

1.1. 입지조건

주위환경:

* 본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 한솔초등학교 동측 인근에 위치.

* 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 상가, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

* 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치.

* 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 16일 아이비케이저축은행 근저당권 (을34)

등기부 요약:

* 본 경매개시결정 등기(갑9, 아이비케이저축은행)를 기준으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 을34 (아이비케이저축은행 근저당)은 '말소'로 표기되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등기 등이 존재했으나, 대부분 말소된 것으로 확인됨.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인에 한계가 있었음.

* 만약 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우, 보증금 또는 차임이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 상가 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높음.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근 상가, 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 한솔초등학교 등 인근 학교 이용 용이.

휴식/문화시설: 인근 공원 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 개발행위허가제한지역 (2023-10-16 지정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25, 2025-10-20 ~ 2026-12-31) - 외국인 등, 아파트 등 특정 용도 및 거래에 대한 허가 필요.

* 그 외 도시지역, 제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제2구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 제한사항이 존재함.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항:

* 임대관계 미상.

* 현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태는 집합건축물대장, 탐문 및 외부 관찰에 의거하여 파악함.

1.6. 종합 의견

입지: 분당구 정자동의 우수한 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치.

건물: 1993년 준공으로 연식이 있으나, 관리가 양호한 것으로 판단됨.

권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 클린한 권리 상태를 기대할 수 있음.

리스크: 개발행위허가제한지역 및 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 재건축/재개발 또는 거래 시 제약이 있을 수 있음. 임대관계 미상으로 인한 명도 관련 변수 고려 필요.

시세: 감정가(14.6억) 대비 최근 실거래가(59.96㎡ 기준 15.6억)가 더 높게 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성 있음.

1.7. 투자 포인트

* 분당 정자동의 안정적인 주거 환경 및 학군 프리미엄.

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 관리 및 유지보수 용이.

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준으로 시세 차익 기대 가능성.

* 대중교통 접근성이 우수하여 직주근접 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,460,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5월, 59.96㎡): 1,560,000,000원

본 물건의 건물 면적(59.96㎡)과 동일한 크기의 최근 실거래가가 15억 6천만원에 형성되어 있으며, 이는 감정가 14억 6천만원보다 높은 수준임.

잠재적 리스크(개발행위허가제한, 토지거래허가구역)와 명도 관련 변수를 고려할 때, 최근 시장가격을 기준으로 하되 다소의 할인율을 적용하여 입찰하는 것이 합리적임.

인수할 보증금은 없으므로, 순수 가격 경쟁력 확보에 초점을 맞출 필요가 있음.

예상 입찰가: 14억 8천만원 ~ 15억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.