나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53598 [1] 경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 13층1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 수인분당선 "수내역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 배후지로 아파트단지 등이 혼재되어 있는 중심상업지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 '수내역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상28층 삼성보보스쉐르빌 제13층 제1306호 오피스텔로서, 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호 마감.

이용상태

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 방재설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광로3류(폭 40m~50m)가 통과하고 있으며, 북동측으로 대로1류(폭 35m~40m), 서측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술) (비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 문화재보호구역기타<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장(건축물현황도) 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53598 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 13층1306호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트조

준공 연도: 2004년 5월 25일

감정가: 230,000,000원

3. 면적 정보

토지면적: 4.4148㎡ (약 1.33 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 33.84㎡ (약 10.24 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

5. 기타 기본 정보

건물 총면적: 37773.87㎡

건물 층수: 지하 2층 / 지상 28층

총 세대수: 623호

본건 위치: 13층

2. 입지조건

3. 주위 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동에 위치하며, 수인분당선 '수내역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 배후 단지로는 아파트 단지가 있어 중심상업지역으로서의 특성을 갖추고 있습니다.

4. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 수인분당선 '수내역'이 소재하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리한 역세권입니다.

5. 도로 접근성

본건 동남측으로는 광로 3류(폭 40m~50m), 북동측으로는 대로 1류(폭 35m~40m), 서측으로는 중로 1류(폭 20m~25m)에 각각 접해 있어 도로망이 우수합니다.

3. 권리분석

4. 주요 권리사항

* 임차인: 유

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 28일

확정일자: 2020년 2월 27일

배당신고일자: 2025년 9월 23일

대항력: 있음 (인수 대상)

* 소유권이전: 주정일, 김은자, 김영훈 등 다수

* 압류: 동수원세무서장 (2021-11-15), 역삼세무서장 (2022-07-27), 성남시 (2025-08-26) - 모두 말소 예정

* 가압류: 근로복지공단 (2023-09-06) - 말소 예정

* 강제경매: 근로복지공단 (2026-01-21) - 말소 예정

* 주택임차권: 유수민 (을7) - 인수 (2025-09-23 접수, 보증금 180,000,000원)

* 근저당권: 유수민 (을8) - 말소 (2025-10-02 접수, 보증금 180,000,000원) - 임차인의 근저당권 설정일자도 있으나, 경매 절차상 말소될 권리입니다.

5. 말소기준권리

동수원세무서장 압류 (2021년 11월 15일 접수)

6. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권(유 / 보증금 180,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

7. 등기부채권 총액

480,760,000원

4. 상권분석

5. 주변 환경

본건이 위치한 수내동 지역은 분당의 중심 상업 및 업무 지구로서, 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 삼성보보스쉐르빌은 이러한 중심지에 자리한 대표적인 오피스텔 건물입니다.

6. 상업시설 및 근린생활시설

건물 내외에 다수의 상가 및 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 활동이 가능합니다. 또한, 인근 아파트 단지와의 연계로 주거 수요 또한 안정적입니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

수인분당선 '수내역'을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 매우 편리합니다.

7. 교육 및 문화시설

분당 지역의 우수한 교육 환경과 더불어 문화센터, 도서관 등도 근거리에 위치하여 주거 만족도를 높입니다.

6. 잠재적 리스크

7. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 180,000,000원 중 미배당 금액 발생 시 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가의 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

8. 임대관계 미확인

물건명세서에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 상세 내역이 명시되어 있어 확인된 정보에 기반하여 판단해야 합니다. 다만, 현장 조사 시 거주자 폐문부재 등으로 내부 확인이 제한되었으므로, 입찰 전 임차인과의 명확한 소통 및 내부 상태 재확인이 필요합니다.

9. 법적 제한 사항

토지이용계획 상 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당) 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 비행안전제2구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정된 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

8. 본건은 경기도 성남시 분당구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 생활 편의성을 자랑합니다. 수인분당선 '수내역' 역세권이라는 점이 가장 큰 강점이며, 주변 상업시설 및 주거 단지와의 연계성도 우수합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 180,000,000원이 인수될 수 있다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 중대한 리스크입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이나, 임차인의 대항력으로 인한 보증금 부담 가능성은 낙찰 후 추가적인 현금 지출을 야기할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9. 최고의 입지: 수인분당선 '수내역' 초역세권으로 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

10. 안정적인 배후 수요: 중심상업지구 내 위치하여 직장인 및 지역 거주민의 수요가 꾸준합니다.

11. 미래 가치: 분당 신도시의 성숙된 인프라와 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

12. 다목적 활용: 업무용 또는 주거용으로 활용 가능하여 다양한 투자 목적에 부합합니다.

9. 예상 입찰가

10. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 33.76㎡ ~ 37.28㎡)의 삼성보보스쉐르빌 오피스텔은 2026년 5~6월 기준 23,200,000원 ~ 27,000,000원 선에서 거래되었습니다. 특히 2026년 6월 6일 거래된 33.76㎡ 면적의 6층 물건이 23,200,000원에 거래된 점은 본건의 기준 시가로 참고할 만합니다. 본건은 13층으로 6층보다 선호도가 높을 수 있어 시세보다 소폭 상승 여력이 있습니다.

11. 예상 입찰가 범위

인수 보증금(180,000,000원)을 제외하고 부동산 자체의 가치만을 고려하여 산정된 예상 입찰가는 감정가(230,000,000원) 및 유사 면적의 최근 거래가(23,200,000원)를 참고하여 23,000,000원 ~ 25,000,000원으로 판단됩니다.

단, 상기 예상 입찰가는 순수 부동산 가치에 대한 추정이며, 실제 입찰 시에는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액, 현장 조사를 통한 물건 상태, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 만약 임차 보증금 180,000,000원이 실제로 인수된다면, 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 입찰가는 이를 감안하여 매우 낮게 산정될 수밖에 없습니다. 따라서 이 물건은 보증금 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 최우선 과제입니다.

10. 혐오시설 조사 결과

11. 주변 환경 분석

주변 지역에 대한 종합적인 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 본건이 위치한 지역은 분당의 중심 상업지구로서 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다. 다만, 토지이용계획 상 비행안전제2구역, 폐기물매립시설 설치 제한지역 등이 명시되어 있으나, 이는 규제 사항으로 실제 시설의 존재를 의미하지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.