나이스옥션 법원경매 성남 2026타경27 [1] 경기도 광주시 초월읍 학동리 70 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세방 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 학동리 소재 '학동2리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 창고 및 농경지 등이 혼재하는 근교 도농복합지대로서 제반 입지여건은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장의 접근정도 및 운행 횟수 등으로 보아 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1,2) : 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 2필지 일단의 창고(건축물대장상 소매점)부지로 이용중임. - 기호(5) : 북서측 하향 완경사지의 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2) : 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. - 기호(5) : 본건이 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(2015-02-10)(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 일련번호(2) :계획관리지역(2015-02-10)(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 일련번호(3) :계획관리지역(2015-02-10)(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물 기호(3,4) : 일반철골구조 조립식패널지붕 1층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 내 벽 : 판넬 마감 바 닥 : 세멘몰탈 위 하드너, 타일깔기 마감 등 창 호 : 하이새시 유리창호임.

이용상태

본 건물 기호(3,4) 공히 '창고'(건축물대장상 소매점)로 이용 중임.

설비내역

본 건물 기호(4) : 기본적인 위생설비 및 급.배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

해당 없음.

공부와의 차이

본 건물 기호(3,4) 공히 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황 '창고'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 등 부재로 임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록5.는 지분매각임
3. 목록3.4. 건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황 '창고'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경27 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 학동리 70

용도: 근린시설 (현황 창고)

감정가: 906,886,000원

토지면적: 951.00㎡ (약 287.36평)

토지 지분: 727.004㎡ (약 220.00평)

건물면적: 263.00㎡ (약 79.56평)

건물 지분: 263㎡ (약 79.56평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오포농업협동조합

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 5번 물건은 지분매각입니다.

3. 목록 3, 4번 건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현황 '창고'로 이용 중입니다.

특수물건정보: 공동담보, 지분매각

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 학동리 소재 '학동2리 마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공장, 창고 및 농경지가 혼재하는 근교 도농복합지대로서 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황은 차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장의 접근성과 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 상태는 기호(1,2) 필지는 북서측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 2필지가 일단의 창고 부지(건축물대장상 소매점)로 이용 중입니다. 기호(5) 필지는 북서측 하향의 부정형 토지로서, 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 기호(1,2) 필지는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(5) 필지는 본 건이 '도로'로서 다른 토지의 통행로로 활용되는 것으로 보입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 일련번호(1,2,3) 모두 계획관리지역(2015-02-10), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 해당 기간 동안 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)의 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 806,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 토지 및 건물 합계 884,751,845원입니다.

(토지 등기부채권 총액: 884,751,845원 / 건물 등기부채권 총액: 884,751,845원)

등기부상 소유권 변동은 김봉희 -> 박선정 -> 지피글로벌주식회사 순으로 이루어졌습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 개요는 제시되지 않았습니다.

본 경매 사건의 채권자인 오포농업협동조합은 2026년 1월 20일 임의경매를 개시하였습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되어, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 용도 등록되었으나, 현재는 '창고'로 이용되고 있습니다. 이는 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 차이가 있음을 의미합니다.

주변 지역은 주거, 공장, 창고, 농경지가 혼재하는 도농복합 지역으로, 산업 활동 및 물류 보관 시설의 수요가 존재할 수 있는 환경입니다.

제1종 근린생활시설(소매점)로 등록된 점과 창고로의 현재 이용 상태를 고려할 때, 소규모 물류 거점이나 관련 업종의 사업장으로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 '학동2리 마을회관'이 위치해 있어 지역 생활권 파악의 기준점으로 삼을 수 있습니다.

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

인근 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 도농복합 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 일정 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 '제1종 근린생활시설(소매점)'으로 등재되어 있으나, 현황은 '창고'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 행정 제재, 또는 매각 시 매수인에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 지분 매각으로 인해 토지의 온전한 사용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 타 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 다수의 채권자가 동일한 부동산을 담보로 제공받고 있어, 경매 절차 및 채권 간 우선순위 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 계획관리, 성장관리, 가축사육제한, 역사문화환경보존, 배출시설설치제한, 자연보전, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래허가구역 등 다양한 용도 지역 및 구역에 포함되어 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 근린시설(현황 창고)로, 지분 매각 및 용도 불일치라는 특수성을 가지고 있습니다. 주변 환경은 도농복합 지역으로, 물류 창고 또는 관련 산업 시설로의 활용 가능성이 잠재되어 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 지분 매각이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 다수의 토지 이용 제한 규제가 적용되고 있어, 해당 규제 내용을 사전에 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 실질적인 창고 용도로의 활용 가능성: 현재 '창고'로 이용 중이라는 점은 유사한 용도로의 활용을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 성장관리구역 포함: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 시세 평가: 주변 유사 부동산의 시세와 본건의 감정가를 비교 분석하여, 낙찰 후 시세 차익 또는 임대 수익을 확보할 수 있는 잠재력을 평가해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(906,886,000원)와 등기부상 채권 총액, 그리고 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 지분 매각으로 인한 불확실성, 건축물 용도 불일치 및 각종 토지 이용 제한에 따른 제약 사항, 그리고 향후 발생 가능한 추가 비용(예: 용도 변경 관련 비용 등)을 면밀히 검토해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 권리 분석, 주변 시세 조사가 필수적입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.