나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50115 [1] 경기도 광주시 쌍령동 259-15 쌍령하이츠2차 707동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "광주푸른초등학교" 북동측 근거리에 위치하는 쌍령하이 츠2차 제707동 제2층 제202호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 제4층 건물 내 제2층 제202호로 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등의 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 본건은 현장 조사시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 내부구조도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을수 있으 니 경매 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50115 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 259-15 쌍령하이츠2차 707동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

토지면적: 111.25㎡ (약 33.65평)

건물면적: 75.18㎡ (약 22.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "광주푸른초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 포함 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

권리분석 요약

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 우리금융캐피탈의 가압류(2023.03.15.)임. 통상적인 경우 말소기준권리보다 선순위 권리만 인수하게 되며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됨.

등기부 현황

* 소유권보존: 2016-07-29

* 소유권이전: 2016-08-01

* 공유자전원지분전부이전: 2022-02-14

* 우리금융캐피탈 가압류(말소기준권리): 2023-03-15, 41,802,194원

* 신용보증기금 가압류: 2023-04-17, 13,500,000원

* 국민건강보험공단 압류: 2023-05-19

* 주택도시보증공사 강제경매: 2026-01-19, 235,000,000원

* 주택임차권(노상욱): 2023-07-19 접수, 235,000,000원, 말소 (전입 2021-06-04, 확정 2021-04-30)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(노 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-04-30

* 배당신고일자: 2023-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있으나, HUG로부터 우선변제권 주장 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 약속서 제출됨.)

* 임차인: 다예

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-13

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: (보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력 없음. 다만, 전입일자 등 추가 확인 필요)

4. 상권분석

주변 상업시설

본건은 광주시 쌍령동 지역에 위치하며, 감정평가서 요약에 따르면 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 주변에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상되나, 상세한 상권 형성 정도는 현장 조사가 필요함.

5. 생활정보

교통

차량 접근 가능하며, 대중교통 이용 시 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도가 보통 수준임.

편의시설

"광주푸른초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호할 것으로 보이며, 주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

주거 환경

다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있음. 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 임차권 인수 가능성

* 물건명세서상 '을구 3번' 주택임차권(임차보증금 235,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있다고 기재되어 있음.

* 그러나, 주택도시보증공사(양도전:임차인 노상욱)로부터 2026.4.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출된 점을 감안할 때, 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 이 부분은 낙찰 전 반드시 재확인 필수.

내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며, 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의거한 내부구조는 실제와 차이가 있을 수 있으므로 경매 시 유의해야 함.

토지이용계획상 제한

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재함.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 214,000,000원임.

주변 환경은 보통 수준이며, 교육시설 및 대중교통 이용이 가능한 입지임.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 임차권의 인수 여부에 대한 잠재적 리스크가 존재함. 다만, HUG의 확약서 제출로 실질적 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요함.

내부 확인이 불가능한 점과 복잡한 토지이용계획이 물건의 가치를 평가함에 있어 고려해야 할 사항임.

인근 유사 물건의 최근 매매가를 볼 때, 본 건의 감정가는 적정 수준으로 보임.

8. 투자 포인트

* 인근 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 확보 가능성.

* HUG 관련 임차권 인수 위험이 확약서 제출로 인해 최소화될 가능성.

* 향후 지역 개발(쌍령지구 도시개발사업 등) 및 인프라 개선 시 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 제출로 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 예상됨)

감정가: 214,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 쌍령하이츠2차(706동), 74.48㎡, 2026년 5월 거래가 187,000,000원. 본 건(75.18㎡)과 유사한 면적 및 단지임.

* 쌍령낙원타운하우스, 61.71㎡, 2026년 5월 거래가 151,000,000원.

* 브론즈빌3차, 79.95㎡, 2026년 5월 거래가 145,000,000원.

본 건 감정가(214,000,000원)는 주변 시세보다 다소 높으나, 유사 면적의 쌍령하이츠2차(706동) 매매가(187,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

내부 확인 불가, 복잡한 토지 이용 계획 등 리스크 요인을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

최종 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 203,000,000원 (인근 실거래가 및 감정가, 리스크 요인 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.