나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50116 [1] 경기도 광주시 신현동 349-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 공히 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있으 며, 인근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보 통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 3필일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1~3)은 일단지로서 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3):계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구 역(신현2지구단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망]), 가축사육제한구역(일 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 4층 건으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임. 상세 이용상태는 후첨 "건물개황도" 참조 바람.

설비내역

본건 공히 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

신현동 349-1번지 대지 면적은 359㎡이나 일반건축물대장 상의 대지면적 402㎡로 등재되어 있고, 이는 본건 기호(1~3)의 토지 면적의 합한 면적임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록2.,3. 지목은 대지이나 현황은 진입도로로 활용중임
3.목록4. 현황 4층 다가구주택으로 '누리나래 3차'이며, 1층 주차장, 2층 내지 4층은 각 층별 3개 호수로 구성되어 있음
4.신현동 349-1번지 대지 면적은 359㎡이나 일반건축물대장 상의 대지면적 402㎡로 등재되어 있고, 이는 본건 목록(1~3)의 토지 면적을 합한 면적임
5.정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50116 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 349-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,728,971,820원 (일십칠억이천팔백구십칠만일천팔백이십원)

토지 면적: 402.00㎡ (약 121.6평)

건물 면적: 592.41㎡ (약 179.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지(기호 1~3)는 일단지로, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 17일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(1,140,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 총 채무액: 토지 등기부채권 총액 1,371,110,944원, 건물 등기부채권 총액 1,471,110,944원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

그 외 등기된 권리들은 대부분 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 박주희: 보증금 50,000,000원, 차임 250,000원. 2021년 8월 9일 전입, 2025년 3월 31일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

* 이정자: 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원. 2019년 8월 6일 전입, 2024년 3월 21일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 보증금 및 차임 관계에 대한 면밀한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.)

주의: 대항력 있는 임차인(박주희, 이정자)이 존재하며, 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 인수되는 보증금이 0원으로 기재된 부분은 낙찰 후 명도 및 보증금 관련 법적 분쟁 소지를 사전에 최소화하기 위한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

신현동 지역은 주거 개발이 꾸준히 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 배후 수요 증대가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: '신현1중학교'가 학교설립예정지로 있어 향후 지역 내 교육 환경 개선이 예상됩니다. (단, 실제 학교까지의 접근성 및 개교 시점은 추가 확인이 필요합니다.)

공공시설: "신현동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박주희, 이정자 임차인의 경우 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 법적 부담이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 기재되었으나, 관련 권리관계 및 인도명령 절차 등을 철저히 검토해야 합니다.

토지 면적 공부상 차이: 신현동 349-1번지의 실제 대지 면적(359㎡)과 건축물대장상 면적(402㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이 차이는 본 건 목록(1~3)의 토지 면적을 합한 것으로, 정확한 면적, 위치, 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필수적입니다.

현황 도로 활용: 목록 2, 3번 토지는 지목은 대지이나 현황은 진입도로로 활용 중입니다. 이는 향후 토지 사용에 제약을 줄 수 있으며, 인접 토지와의 경계 분쟁 등 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(신현2지구단위계획구역) 등 다수의 용도지역 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

지도 검색 결과: 주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 2014년에 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 자체 주차 시설(7대)을 갖추고 있습니다.

다가구주택으로서 꾸준하고 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 면적 공부상 차이, 일부 토지의 현황 도로 활용 등은 명확한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 해소해야 할 필요가 있습니다.

또한, 토지이용계획상의 여러 제한 사항(특히 토지거래허가구역)은 향후 물건 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다가구주택으로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

주거지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

인근 '신현1중학교' 설립 예정은 지역 가치 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되어야 합니다. 제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 본 건의 감정가(1,728,971,820원)를 기준으로, 최근 주변 실거래가, 유사 물건의 시세 동향, 향후 시장 전망, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(명도, 토지 면적 관련 이슈, 도로 활용 등)를 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 비교 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

본 보고서만으로는 구체적이고 신뢰할 수 있는 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.