나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50133 [1] 경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "강남제일요양병원" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 저층의 공동주택(다세대주택 등), 근린생활시설, 임야지대 등이 혼재하는 곳으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 중 1층 102호로서 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 및 유리창호 구조입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (별첨 `건물개황도` 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 공동현관 보안설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 대체로 평탄 조성한 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지 로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 세로의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다. * 기타사항: 본건의 구조, 현황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 인근의 탐문 등에 의거하 였고, 표준적인 설비를 기준으로 하였습니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2026타경50133 (1)

물건 종류: 다세대주택

소재지: 경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 1층102호

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 현황: 2012년 12월 사용승인된 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 1층 102호

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

건물 면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "강남제일요양병원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 저층 공동주택(다세대주택 등), 근린생활시설, 임야지대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 보통 시 됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 성장관리권역, 특별대책지역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(채권액 200,000,000원)입니다.

3.2. 인수 가능한 권리

본 건의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

다만, "물건명세서"에 의하면 을구 순위 3번의 주택임차권 등기(임차인 황태광, 보증금 200,000,000원)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.

이 임차권은 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였으므로, 임차보증금이 배당을 통해 전액 변제될 경우 소멸될 가능성이 높습니다.

만약 배당 후에도 임차보증금 잔액이 발생하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박정남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-16

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

임차인: 황태광

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-20

확정일자: 2023-04-03

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고:

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2026.01.21)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택 임차권 등기(황태광, 보증금 2억 원)는 "물건명세서"에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

그러나 채권자 주택도시보증공사의 인수조건 확약에 따라, 황태광 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 경우 임차권이 소멸될 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인 박정남(보증금 0원)에 대한 인수 여부 및 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 2026년 5월 거래 사례 분석 결과, 인근 다세대주택의 매매가는 면적 및 건물 연식에 따라 상이합니다. 2019년식 블리스타운 C동 (전용 70.17㎡)이 320,000,000원에 거래되었으며, 보헤미안C동 (전용 84.74㎡, 2019년식)은 465,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2012년식 아트리움(106동) (전용 52.25㎡)은 130,000,000원에 거래된 사례도 확인됩니다.

4.2. 시세 분석 (전월세)

제공된 JSON 정보에 전월세 시세 데이터가 없어 상세 분석이 어렵습니다.

4.3. 동일 건물/단지 거래 사례

본건과 동일한 "백일홍하우스 C동"의 1층 102호(해당 물건)와 동일 단지로 추정되는 블리스타운 C동(2019년식, 전용 70.17㎡)이 2026년 5월 320,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 201,000,000원 대비 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다. 본건(2012년식, 50.22㎡)은 해당 거래 사례(2019년식, 70.17㎡)보다 면적이 작고 연식이 오래되었음을 감안하여 시세 조정이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2012년 12월에 사용 승인되었습니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임 등으로 마감되었습니다.

5.2. 주위 편의시설 및 혐오시설

* 주변 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 시 됩니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박정남의 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 보증금 유무, 계약 내용, 권리 관계 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

대항력 없는 임차인 황태광의 보증금 2억 원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다. (HUG의 인수 조건 확약서를 고려하여 소멸 가능성 높음)

HUG 인수조건 변경으로 인한 권리 소멸 가능성이 있지만, 배당 결과에 따라 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

해당 물건지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 매수인이 해당 지역 거주자 또는 사업자가 아닌 경우 계약 후 허가를 받지 못할 수 있습니다. 매수인의 자격 확인이 필요합니다.

물건명세서 작성일(2026.07.27)과 현재 시점 사이에 권리 변동이나 현황 변화가 있을 수 있으므로, 입찰 전 최신 권리 변동 내역 및 현황을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1백만 원입니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 동일 건물(추정) 내 유사 면적의 최신 건물 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 박정남의 존재와 HUG의 인수조건 변경에 따른 임차권의 처리 문제입니다. HUG의 확약으로 인해 황태광 임차인의 보증금 2억 원이 배당으로 모두 변제될 경우 소멸될 가능성이 높으나, 박정남 임차인의 0원 보증금 또한 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

동일 단지(추정) 내 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

최근 2026년 5월 거래된 블리스타운 C동 (전용 70.17㎡)이 320,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 잠재적 가치가 높을 수 있습니다.

권리상 복잡성이 있으나, HUG의 인수조건 변경으로 인해 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 해소될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

주변 유사 면적 실거래가 (블리스타운 C동, 70.17㎡, 2019년식): 320,000,000원

가장 유사한 연식 및 면적의 거래 사례 (아트리움, 52.25㎡, 2012년식): 130,000,000원

분석:

본건과 동일 단지(추정)에 속하는 블리스타운 C동의 최근 실거래가(320,000,000원/70.17㎡)를 기준으로 환산 시, 본건(50.22㎡)의 잠재적 가치는 약 229,000,000원 (50.22㎡ * (320,000,000원 / 70.17㎡))으로 추정됩니다. 이는 감정가(201,000,000원)보다 높은 수준입니다.

반면, 유사한 연식(2012년)의 아트리움 거래 사례(130,000,000원)는 감정가보다 현저히 낮습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 고려되나, 황태광 임차인의 보증금 2억 원은 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. HUG의 인수 조건 확약으로 배당 변제 시 소멸 가능성이 높습니다.

토지거래허가구역임을 감안하여, 해당 지역 거주자 또는 사업자의 경우 입찰 참여가 가능하며, 미해당 시 허가 절차가 필요합니다.

현 시세 및 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 연식 및 임차인 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.