나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30166 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부천시청역/7호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물내의 제8층 제802호로서, (사용승인 : 2021.12.01) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 둘붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30166 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 8층802호

건축물 용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용 오피스텔)

건축년도: 2021년 12월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 8층 802호

전용면적: 69.60㎡ (약 21.05평)

총 건물면적: 10450.73㎡

토지 면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

토지 지분: 10.342㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 418,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 업무시설, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 7호선 부천시청역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대)으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당됩니다.

2.4. 주변 시설

부천시청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 밀집된 지역입니다. 다양한 상업시설, 편의시설, 문화시설 이용이 편리합니다. 자체 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 스마트저축은행의 가압류(2024.06.28.)입니다. 본 경매 절차를 통해 소유권 보존등기 외 을구에 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 주택임차권(이원주, HUG) 또한 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이원주)

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 7월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 5일

* 배당신고일자: 2024년 7월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 사항이 있으나, 대항력은 없으며 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사수안건설 외 1명 (2021.12.20)

* 공유자전원지분전부이전: 김재학 (2022.07.05, 말소)

* 주택임차권: 이원주 (2024.07.15, 말소)

* 가압류: 스마트저축은행 (2024.06.28, 말소, 말소기준권리)

* 압류: 부천시 (2024.08.21, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.21, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.03.09, 말소)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 396,855,629원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

부천시청 인근 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 업무시설 및 주거시설이 밀집되어 있어 안정적인 임대수요가 기대됩니다.

4.2. 잠재 수요층

부천시청 관련 종사자, 인근 배후 주거단지 거주자, 상업시설 이용객 등을 주요 잠재 수요층으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

최신 주거 및 업무 트렌드를 반영한 현대적인 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 부천시청과 인접하여 행정 및 공공시설 이용이 편리하며, 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통망

지하철 7호선 부천시청역을 통한 서울 강남 및 수도권 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선을 이용한 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 외국인 등의 경우 허가가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항은 경매 특수사항으로 명시되어 있습니다. 다만, 권리분석 결과 해당 임차권은 말소 예정이며 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 건물 용도

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이므로, 실제 주거 목적으로 사용할 경우 주택 관련 세금 및 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시청역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 최상의 입지 조건과 우수한 교통망을 자랑합니다. 2021년 사용승인된 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 비교적 명확하며 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특이사항은 추가 확인이 필요하지만, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천시청역 역세권: 지하철 7호선 접근성 우수.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 다양한 수요층: 업무시설 및 주거용으로 활용 가능.

* 우수한 생활 및 교통 인프라: 부천시청, 상업시설, 대중교통 이용 편리.

* 낮은 감정가 대비 시세: 감정가 대비 현재 시세가 낮아 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일한 건물(VIVANT)의 전용면적 69.6㎡ 오피스텔은 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 거래: 28,469만원 (4층)

* 2024년 12월 거래: 35,000만원 (14층)

두 거래 사례의 시점과 층수 차이를 고려할 때, 14층의 35,000만원 거래가 현재 시세를 더 잘 반영하는 것으로 판단됩니다. 따라서 본건 오피스텔의 현 시세는 약 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 제안

본건의 감정가는 418,000,000원이나, 현재 추정 시세는 이보다 낮은 수준입니다. 경쟁률 및 낙찰가율 등을 고려하여, 시세 하단에서 약간 상승한 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

제안 입찰가: 320,000,000원 ~ 340,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.