나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50306 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 955-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(다세대주택 제4층 제402호)로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일 : 2016.04.18) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 955-5, 955-6 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50306 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 955-5, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

건물면적: 38.68㎡ (약 11.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2016년 4월 18일

총 동수: 1개 동

세대 수: 15세대

대지면적: 390.1㎡ (약 117.9평)

건폐율: 58.8952%

용적률: 168.7823%

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건 서측으로는 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래허가구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2026년 1월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑4)입니다.

주요 권리 사항으로 김진영 임차인이 존재하나, 해당 임차인은 전입일자(2021-02-26)보다 확정일자(2021-01-15)가 빠르고, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

가장 중요한 점은, 보증금 전액에 관하여 배당으로 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었다는 것입니다.

이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없음을 의미합니다.

집합건물 등기부상 소유권 변동이 여러 차례 있었으며, 을3 주택임차권(김진영, 200,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

이러한 권리 분석 결과, 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 거래 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 3월 거래된 992-14번지 다세대주택(2021년식, 50.98㎡)은 197,000,000원에 매매되었습니다. (약 386만원/㎡)

2026년 7월 거래된 953-2번지 다세대주택(2019년식, 40.82㎡)은 218,000,000원에 매매되었습니다. (약 534만원/㎡)

2026년 7월 거래된 978-2번지 다세대주택(2023년식, 75.82㎡)은 350,000,000원에 매매되었습니다. (약 461만원/㎡)

본건 물건의 전용면적은 38.68㎡입니다. 가장 유사한 면적과 연식의 매물 2(40.82㎡, 2019년식)의 가격(218,000,000원)과 평당가(약 534만원/㎡)를 기준으로 보았을 때, 본건의 시장 가치는 약 206,570,000원 내외로 추정됩니다.

제공된 정보에는 최근 전월세 실거래가에 대한 구체적인 내용이 없어, 해당 부분에 대한 직접적인 시세 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 서측 인근에 권선초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 공원이 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항은 계약 시 재확인이 필요합니다.

* 비행안전구역 지정: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 조건(외국인, 특정 용도 주택 등)에서는 허가가 필요할 수 있습니다.

* 제한적 권리 분석: 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 권리관계는 항상 신중하게 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구의 다세대주택으로, 권선초등학교 인접이라는 교육적 이점과 함께 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건으로, 매수인이 부담해야 할 추가적인 금전적 위험이 없다는 점입니다.

다만, 비행안전구역 등 일부 규제 사항과 HUG 관련 조건 변경 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

전반적으로 권리상 흠결 없이 비교적 안전하게 투자가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 미인수: 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 가치 상승 잠재력: 수원시 권선구의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 203,000,000원입니다.

유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(2019년식, 40.82㎡, 218,000,000원)를 고려할 때, 본건 물건의 시장 가치는 약 206,000,000원 내외로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 미인수라는 큰 장점과, 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 200,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 98.5% 수준이며, 시세와 감정가를 고려한 합리적인 가격으로, 낙찰 가능성과 수익률을 동시에 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.