나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30170 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 437-2 세영프라임 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 북동측인근에 위치하며 부근은 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 주택지대임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 5층 501호로서 외벽 : 치장타일마감 등 창호 : 샷시창 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터듸 포장도로, 서측으로 노폭 약 3~4미터정도의 보도블럭도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-305호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30170 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 437-2 세영프라임 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

건물면적: 51.65㎡ (약 15.62평)

토지면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, '부천대학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대에 속합니다.

도로 접근성: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로, 서측으로 노폭 약 3~4미터의 보도블럭 도로와 접하고 있어 차량 출입 및 보행자 통행이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑3, 주택도시보증공사 가압류 (2023.03.14 접수)

인수되는 권리: 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전혜련 (전 )

* 보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2019-01-15

* 확정일자: 2019-01-29

* 대항력: 없음 (권리분석상)

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 확인되며, 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 물건 명세서 상 '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

기타 권리: 소유권보존, 공유자전부지분전부이전, 주택도시보증공사 가압류 2건, 의정부세무서장 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하로서 소멸 대상입니다.

등기부채권 총액: 923,000,000원

1.3. 상권분석

주변 이용상황: 주택 밀집 지역으로, 본건 인근에 부천대학교가 위치하고 있습니다.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주거 지역의 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 확보 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 상업시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 교육시설: 부천대학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. (관련 법규 상 상대보호구역에 해당될 수 있으니, 교육지원청 문의 필요)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25., 다세대 포함)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 매도 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

임차인 관련 혼선: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 권리분석 결과 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수 보증금이 0원입니다. 그럼에도 불구하고, 혹시 모를 상황에 대비하여 현장 확인 및 관련 서류 검토를 철저히 해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 HUG가 임차인에게 보증금을 지급하고 채권을 행사했을 가능성을 시사하며, 이로 인해 인수 보증금이 없는 것으로 보입니다. 해당 부분에 대한 정확한 내용은 HUG 측에 확인이 필요합니다.

용도지역 및 제한사항: 본건은 제2종일반주거지역으로, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 이러한 지역 제한은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택 5층 501호입니다.

감정평가액은 261,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적의 물건 시세는 약 146,000,000원 내외로 파악되어 감정가와 시세 간 상당한 격차가 존재합니다.

등기부등본 상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 정보의 불일치, HUG 관련 인수조건 변경 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 시세보다 낮은 가격으로 매입하여 시세 차익을 기대하거나, 실거주 목적으로 접근할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 가격: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

임차 보증금 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 비용 외 추가적인 자금 투입이 예상되지 않습니다.

일괄 매각으로 인한 명확성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리관계가 비교적 명확합니다.

안정적인 주거 환경: 주택지대에 위치하여 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적 51.65㎡를 기준으로, 심곡동 일대의 최근 다세대주택 매매 사례(약 253만~330만원/㎡, 평균 약 283만/㎡)를 분석한 결과, 적정 시장 가치는 약 146,000,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가(261,000,000원)와 실거래가(약 146,000,000원)의 큰 차이를 고려하고, 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 정보 불일치 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 현장 조사를 통한 추가적인 시세 및 권리 관계 확인을 전제로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 약 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 매각 기일 변경 여부, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

제시된 예상 입찰가는 155,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.