나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4874 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 69-7 제일맨션 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 ´원미구청´ 북측 인근에 위치한 다세대주택으로서 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건으로(사용승인일:2002.12.05), 외벽 : 치장벽돌쌓기. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 플라스틱창 및 철제문.

이용상태

다세대주택(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 북동측으로 폭 약8미터의 포장도로에 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

원미동 69-7 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물 표시 등재(무단증축/조립식패널조/주거/8.9㎡)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

부천지원 2025타경4874 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 감정가는 1억 6천 6백만원입니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지는 경기도 부천시 원미구 원미동 69-7 제일맨션 가동 5층 501호이며, 토지 면적은 23.91㎡ (약 7.23평)이고 건물 면적은 48.71㎡ (약 14.73평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

해당 물건은 제일맨션 가동 501호이며, 2002년 12월 5일 사용 승인된 철근콘크리트조 5층 건물에 속합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 부동산은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 북측 인근에 위치한 다세대주택 단지 내에 있으며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본상 을2 근저당권(하나은행, 2014.09.04. 접수, 채권최고액 25,200,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리가 존재하지 않아 경매로 인하여 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (지상권 개요는 비고란에 언급되었으나 구체적인 내용은 누락되었습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 조성찬 씨가 보증금 25,000,000원, 차임 350,000원에 거주 중인 것으로 확인됩니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 6월 14일이며, 배당신고일자는 2026년 2월 25일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 2026년 7월 24일, 원미동 73-7 소재 '아인캐슬더파크'(2026년 건축, 59.49㎡)가 47,500만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 24일, 원미동 144-38 소재 '다올빌리지5차'(2018년 건축, 56.58㎡)가 19,800만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 11일, 원미동 56-6 소재 '성도빌라'(1996년 건축, 50.76㎡)가 13,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 동향

본건(48.71㎡, 2002년식)은 제공된 실거래가 중 1996년식의 50.76㎡ 물건(13,000만원)과 2018년식의 56.58㎡ 물건(19,800만원) 사이에 위치합니다. 건물의 신축 연도, 면적, 층수 등을 고려할 때, 감정가 166,000,000원은 최근 거래가격을 바탕으로 형성된 시세 범위 내에 있다고 판단됩니다. 특히 2018년식 물건의 평당 단가(약 350만원/㎡)를 적용하면 본건 면적(48.71㎡)의 시세는 약 1억 7천만원 수준으로 산정될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

해당 물건은 원미구청 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 환경적 요인은 언급되지 않았습니다. (참고: 외부 지도 서비스 및 실제 현장 조사를 통해 주변 시설을 추가로 확인할 필요가 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물(무단증축, 조립식패널조, 주거 용도, 8.9㎡) 표시가 등재되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 제약을 줄 수 있으며, 관련 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 리스크가 존재할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

해당 물건의 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 해당 기간 내에 부동산 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 취득 시 계약이 무효가 되거나 벌금이 부과될 수 있습니다. 현재 시점(2026년 8월 16일)으로는 허가 기간 만료가 얼마 남지 않았으나, 잔금 납부 및 소유권 이전 등기 시점까지 허가 기간이 유효하다면 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 권리 관계상 추가로 인수해야 할 부담은 적은 편입니다. 다만, 위반건축물 등재 및 토지거래허가구역 지정이라는 명확한 리스크 요인을 내포하고 있어, 이러한 부분을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 부담이 없음.

- 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 명확함.

- 원미구청 인근의 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가 166,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가 및 본건의 잠재적 리스크(위반건축물, 토지거래허가구역)를 고려할 때, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 위반건축물 해소 비용 및 토지거래허가 취득 비용 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.