나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500667 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피 스텔, 아파트, 다세대주택 및 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '예술회관역'이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물내 제11층 제1102호로서 외 벽 : 대리석 및 몰탈위 페인팅 마감등. 내 벽 : 벽지도배 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로2류(폭 8m~10m) (접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460- 6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경500667 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 11층 1102호

1.3. 건물 현황

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물면적: 13.72㎡ (약 4.15평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 13.72㎡

1.4. 토지 현황

* 토지면적: 3.47㎡ (약 1.05평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 3.473㎡ (약 1.05평)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 감정가

70,000,000원

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 환경이 무난하게 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 인천 지하철 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측 및 서측으로 공도와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 건축물 정보

* 건축 연도: 2011년 5월 9일 건축 허가, 2011년 6월 29일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 중 제11층 제1102호

* 외벽: 대리석 및 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지도배 마감 등

* 창호: 샷시 창호

2.5. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21. 기준, 외국인 대상 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 해당)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행 중이며, 등기부상 총 채무액은 90,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 11월 9일자 남동구(인천광역시)의 압류 (세무2과-7 9)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 03일

* 확정일자: 2022년 01월 19일

* 배당신고일자: 2024년 03월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송 은 대항력이 없습니다. 또한, 물건명세서상 을구 5번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부 요약 (말소기준권리 이후 권리)

* 을구 5. 접수일자 2024-03-28, 권리종류 주택임차권, 권리자 송은정, 권리금액 90,000,000원 (말소 예정)

* 갑구 5. 접수일자 2022-11-09, 권리종류 압류, 권리자 남동구 (인천광역시) (말소기준권리)

* 갑구 6. 접수일자 2026-01-27, 권리종류 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 90,000,000원 (본건 경매개시결정)

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 5번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸됩니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 구월동 일대는 인천광역시의 중심 업무 및 상업 지구에 속해 있으며, 예술회관역을 중심으로 유동인구가 풍부하고 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있습니다. 주상복합 건물 특성상 거주민 및 외부 유입 인구를 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (참고 자료)

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건과 건축 연도, 건물 유형(주상복합 vs 다세대) 및 면적에서 차이가 크나, 일반적인 구월동 지역의 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 예랑빌라(B동), 1990년식, 39.82㎡, 2026년 3월 매매 45,000,000원

* 경인빌라(가동), 1989년식, 38.25㎡, 2026년 3월 매매 50,000,000원

* 신세계빌라, 2001년식, 49.82㎡, 2026년 3월 매매 85,000,000원

상기 다세대 주택들의 면적당 가격은 약 370만원 ~ 560만원/평 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 아트뷰주상복합은 비교적 최근인 2011년에 건축되어 신축성이 우수하나, 전용면적 4.15평으로 매우 작아 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 다만, 소형 주거 상품의 경우 입지 및 수요에 따라 높은 가격 변동성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교가 위치해 있으나, 본건과의 직접적인 학군 연관성은 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

인천시청 및 가천대 길병원 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.4. 기타

건물 내부에 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 위생, 상하수도, 가스, 소화 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 면적 불일치 가능성

건축물대장 상 5층 면적과 현황 및 등기부상 면적이 다르다는 점은 감정평가서 원문을 통해 정확한 내용을 확인해야 할 중요한 사항입니다. 이는 향후 전유 부분의 정확한 면적을 특정하거나 하자 발생 시 문제 소지가 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

본건은 채권자가 주택도시보증공사이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 해당 물건 관리 방안에 대한 조건 변경을 의미할 수 있으며, 입찰 전 HUG의 역할 및 인수 조건에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

6.3. 소형 면적의 한계

건물면적 13.72㎡ (약 4.15평)은 매우 작은 면적으로, 이는 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

토지거래허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있어 외국인 구매 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 아트뷰주상복합 1102호는 예술회관역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력은 없으나 보증금이 감정가를 상회하는 점, 건물 면적의 일부 불일치 가능성, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 요소입니다. 전반적으로 입지는 우수하나, 매수 후 활용 방안(실거주 또는 임대)에 따른 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지 : 인천 지하철 예술회관역 인근의 편리한 교통 및 상업/업무 인프라 접근성.

* 신축급 건물 : 2011년 준공으로 비교적 최신 건축물에 속하여 건물 노후도가 낮음.

* 소형 주거 상품 : 1인 가구 증가 추세에 맞춰 수요가 꾸준할 수 있는 소형 면적.

* HUG 채권 : 채권자가 HUG인 점은 채권 회수를 위한 적극적인 경매 진행 가능성을 시사하며, 이는 매각 절차의 명확성으로 이어질 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가 70,000,000원을 기준으로, 본건의 소형 면적(약 4.15평)과 건물 면적 불일치 가능성, HUG 인수조건 변경이라는 다소 불확실한 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

향후 시장 상황, 임차인과의 관계 정리(다만 본건은 대항력 없음), 건물 면적 불일치 사항에 대한 감정평가서 상세 검토 결과에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격대에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

추천 입찰가: 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.