나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500635 [1] 인천광역시 서구 검암동 503-6 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 동측 인근에 위치하는 통칭 "모드니에" 1층 102호로서 주변은 다세대주택，상가주택，아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택 중심의 주택지대임.

교통상황

본건 토지경계까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선 및 지선 버스정류장이 소재하며 근거리에 "검암역"(인천지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건물중 제1층 제102호로서 (사용승인일 : 2010.04.13) 외벽: 벽돌타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

급,배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약9m 내외, 동측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임 -기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500635 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 503-6 1층 102호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건물중 제1층 제102호

사용승인일: 2010년 4월 13일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 182,000,000원

토지 면적: 52.83㎡ (약 16.0평)

건물 면적: 67.62㎡ (약 20.4평)

토지 지분: 52.8262㎡

건물 지분: 67.62㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 동측 인근에 위치하는 통칭 "모드니에" 1층 102호입니다.

주변은 다세대주택, 상가주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택 중심의 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지 경계까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 간선 및 지선 버스정류장이 소재합니다.

근거리에 "검암역"(인천지하철2호선)이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 중점경관관리구역.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기사항증명서상 다수의 소유권 이전 및 권리 설정 기록이 확인됩니다.

을구 9번 순위의 주택임차권(이준섭, 181,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

말소기준권리: 창원지방법원 2025카단20461 (삼성카드 가압류) 입니다.

등기부채권 총액은 약 220,409,415원 입니다.

3.2. 임차인 분석

주요 임차인: 주택도시보증공사(이준섭)

보증금: 181,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 10일

확정일자: 2021년 11월 16일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 보증보험을 제공하는 기관으로, 채무 불이행 시 채권자의 권리를 대위 행사합니다. 임차인 이준섭의 경우, 등기부상 주택임차권이 을구 9번으로 기재되어 있으나, '말소' 처리되어 있으며, 물건명세서상 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 내용으로 보아 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 9번 주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

결론적으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 창원지방법원 2025카단20461 (삼성카드 가압류) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

최근 2026년 1월 거래 사례를 보면,

인천 서구 검암동 636-12 소재 약 30.72㎡(약 9.3평) 다세대주택이 93,000,000원에 거래되었습니다. (2010년식)

인천 서구 검암동 645-5 소재 약 72.87㎡(약 22.0평) 다세대주택이 183,000,000원에 거래되었습니다. (2009년식)

인천 서구 검암동 616-1 소재 약 62.67㎡(약 18.9평) 다세대주택이 179,000,000원에 거래되었습니다. (2010년식)

본건 물건의 건물 면적은 67.62㎡(약 20.4평)이며, 감정가는 182,000,000원입니다.

비슷한 면적대의 최근 실거래가(183,000,000원)와 비교할 때, 본건 감정가는 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 거래된 물건들과 본건의 구체적인 층수, 향, 내부 상태, 단지 규모, 편의시설 접근성 등의 차이가 있을 수 있어 단순 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 편의 정보

본건은 "검암중학교" 인근 주택지대에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있고, "검암역"(인천지하철2호선)이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다세대주택, 상가주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무 확인

현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 매각 진행 전 현장 확인 등을 통해 추가적인 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

이는 해당 기간 내에 외국인이 주택용도 목적으로 토지를 취득할 경우, 관련 법규에 따라 허가를 받아야 함을 의미합니다.

내국인에게는 직접적인 제약이 없으나, 향후 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인 권리 분석의 복잡성

등기부상 주택임차권(을구 9번)이 존재하며, 보증금이 181,000,000원으로 높습니다.

이는 임차인 보호 또는 권리 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

그러나, 물건명세서상 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 내용으로 보아, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

이는 실질적으로 인수 부담이 없음을 시사하지만, 실제 낙찰 후 등기 말소 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 명확한 정보가 부족하여 해석이 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있고, 보증금 전액(181,000,000원)에 대해 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다.

일반적으로 HUG가 임차인으로 들어오는 경우는 보증금 미반환 위험 등을 HUG가 인수(대위변제)하고 채권자로서 경매를 신청하는 경우가 많습니다.

본건의 경우, HUG가 채권자(강제경매 신청)이면서 동시에 임차인으로 등재된 특이한 상황으로 보입니다.

"HUG 인수조건 변경"은 HUG의 채권 회수 방안이나 임차권 처리 방식에 대한 내부적인 조건 변경을 의미할 수 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검암역과 인근 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 최근 실거래가와 비교했을 때 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

토지거래허가구역 지정은 외국인 취득 시에만 적용되므로 내국인에게는 직접적인 영향이 적습니다.

HUG 관련 내용은 특이사항으로, 채권자인 동시에 임차인으로 등재된 점과 "인수조건 변경" 문구를 고려할 때, 해당 부분에 대한 명확한 사실관계 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지 및 교통 여건: 검암역 인근으로 향후 교통망 개선 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

인수 부담 없는 권리관계: 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

시세 대비 합리적 감정가: 최근 거래된 유사 면적 물건과 비슷한 수준의 감정가로, 시세 차익 가능성 존재.

주택도시보증공사(HUG) 관련 명확성: HUG가 채권자이고 임차인이기도 한 특이점은, HUG의 적극적인 채권 회수 의지를 보여주며, 관련 절차(말소동의 확약서 등)가 명확하게 진행되고 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

최근 유사 면적 실거래가: 183,000,000원 (약 22.0평)

본건 건물 면적: 67.62㎡ (약 20.4평)

인수 보증금 합계: 0원.

입찰 참여자는 법원 명세서상 제시된 감정가 및 최근 실거래가, 그리고 본건의 개별적인 상태(내부 상태, 층수, 향, 수리 필요성 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

최근 거래 사례(183,000,000원)와 감정가(182,000,000원)를 고려할 때, 본건은 감정가 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

보수적인 접근을 위해서는 감정가의 80%~90% 선에서 시작하여, 경매 분위기 및 본인의 투자 목표 수익률에 맞춰 상향 조절하는 것이 일반적입니다.

하지만 본건의 경우, 인수 부담이 없고 시세가 비교적 명확하므로, 감정가 또는 그 이상에서 치열한 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

권장 입찰가: 183,000,000원 (최근 실거래가 수준, 경쟁 강도에 따라 상향 또는 하향 조절 필요)

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