나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500598 [1] 인천광역시 부평구 부평동 179-8 해피에이스 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 부평역)이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 15층 건내 12층 1203호로서 (사용승인일: 2015.6.3.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단 부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역,방화지구,시가지경관지구,가로구역별 최고높이 제한지역,과밀억 제권역. 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 179-8에 위치한 해피에이스 12층 1203호 오피스텔입니다.

본건의 사건번호는 인천지방법원 2026타경500598 (1)입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 220,000,000원입니다.

토지 면적은 10.71㎡ (약 3.24평)이며, 토지 지분 역시 10.71㎡ (약 3.24평)입니다.

건물 면적은 77.29㎡ (약 23.38평)이며, 건물 지분 또한 77.29㎡ (약 23.38평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2015년 6월 3일입니다.

집합건축물대장 상 해당 건물(해피에이스)은 총 15층 규모이며, 본건은 12층에 위치합니다.

건축물대장 상 총 연면적은 6277.68㎡ (약 1899.27평)이며, 건폐율은 75.75%, 용적률은 849.55%입니다.

주용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 이용 여건이 매우 양호한 편입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 30미터, 남동측으로는 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

과거에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정기간이 2026년 8월 25일로 종료 예정이므로 현재 시점에서는 해당 제한은 적용되지 않습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본건 경매 신청으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2015.06.08)

* 공유자전원지분전부이전 (2015.07.15)

* 소유권이전 (2020.08.26)

* 주택임차권 (2024.09.23 등기, 권리자: 최성규, 금액: 217,000,000원)은 말소 대상이나, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 및 권리분석은 다음과 같습니다.

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-13

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-14

확정일자: 2020-07-22

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

총 인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 부평역 초역세권 지역에 위치하여 유동인구 및 상주인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로, 관련 업종의 사업체나 소형 주거 수요를 통한 임대수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부평역이 인접해 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 부평역 주변에 대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 환경: 오피스텔과 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건 정보가 기재되어 있습니다. 해당 내용에 대한 구체적인 확인이 필요하며, 계약 진행 시 관련 조건을 명확히 파악해야 합니다.

임차인 노 의 경우 보증금이 0원이지만, 전입일자가 비교적 최근(2025년 8월 13일)이므로, 잔금 납부 전 관련 사실관계를 재확인하는 것이 좋습니다. 다만, 대항력은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부평역이라는 탁월한 역세권 입지를 바탕으로 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑하는 오피스텔입니다.

2015년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어, 입찰 전 해당 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

시세 대비 감정가 수준은 적절하거나 다소 높게 평가된 것으로 보이나, 향후 시세 변동 가능성과 본건의 입지적 강점을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권의 입지적 희소성과 높은 투자가치.

* 안정적인 임대수요 확보가 가능한 상권 및 지역 특성.

* 낙찰 시 권리 인수 부담이 없어 명확한 투자금 산정 가능.

* 비교적 신축 건물로 향후 관리비 부담 및 유지보수 비용이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건(전용면적 77.29㎡)의 단위 면적당 가격은 약 263,000원에서 273,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 203,000,000원에서 211,000,000원 수준입니다.

감정가는 220,000,000원으로, 예상 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

"HUG 인수조건 변경"과 같은 미확인 변수가 존재하므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 입찰 희망가는 예상 시세 범위를 참고하여, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 198,000,000원에서 시세 반영 시 210,000,000원 ~ 215,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.