나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500588 [1] 인천광역시 서구 경서동 752-3 에벤에셀 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건내 제3층 제303호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500588 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 752-3 에벤에셀 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적(토지지분): 30.18㎡ (약 9.13평)

건물면적(전용면적): 47.40㎡ (약 14.34평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

주변환경:

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주변은 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

교통상황:

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

차량 출입이 가능하며, 본건 남서측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주변 시설:

경서초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

(추가적인 주변 편의시설 및 혐오시설 존재 여부는 현장 방문을 통해 확인 필요)

3. 권리분석

말소기준권리:

2026년 1월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 13번)입니다. [cite: DEED_SUMMARY]

말소예정 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: DEED_SUMMARY]

주택임차인 이현승의 주택임차권(을구 7번)은 말소 예정입니다. [cite: DEED_SUMMARY, TENANT_INFO]

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다. [cite: PROPERTY_STATEMENT]

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이현승)

보증금: 142,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-16

확정일자: 2022-07-18

대항력: 없음

비고: HUG 보증 임차인으로, 말소 예정 권리입니다. [cite: TENANT_INFO, DEED_SUMMARY]

* MANDALA WARIGELAKMAL DAMINDA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-28

대항력: 있음

비고:

* WIJERATHNA WEWALAATTALE GEDARA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-12

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의 문구:

보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있는 임차인(MANDALA WARIGELAKMAL DAMINDA, WIJERATHNA WEWALAATTALE GEDARA)이 존재합니다. 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 관련 분쟁 가능성은 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천 서구 경서동은 주거 지역으로, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주거 밀집 지역의 특성상 지역 커뮤니티 및 관련 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제303호입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

내외부 마감:

외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 새시 창호입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

설비:

상하수도, 난방, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주변 교육 시설:

경서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간이 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등이 주택용도를 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

대항력 있는 임차인:

보증금이 0원으로 명시된 임차인 2명(MANDALA WARIGELAKMAL DAMINDA, WIJERATHNA WEWALAATTALE GEDARA)이 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경:

HUG 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어, 계약 조건 및 담보 관련 세부 사항에 대한 확인이 필요합니다.

감정가 대비 높은 가격:

최근 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 형성되어 있어, 입찰 시 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

교통 접근성 또한 버스 정류장이 인접해 있어 편리한 편입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인 2명의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY, TENANT_INFO]

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

교육 환경:

경서초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 실수요자에게 적합합니다.

교통 편의성:

대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

지역 개발 가능성:

제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택(전용면적 47.76㎡)이 2026년 1월에 90,000,000원에 거래되었습니다. [cite: SALE_JSON_2]

본건의 감정가는 128,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 및 토지거래허가구역 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 고려하여 95,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.