나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500574 [1] 인천광역시 남동구 논현동 601-1 별빛마을 웰카운티 1009동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 논현초등학교 북측 인근에 위치하는 별빛마을 웰카운티 1009동 4층 403호로서 주위는 동유형의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물내 4층 403호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 가장형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 주위 공도로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 대로3류(폭25m ~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구 역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률}, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086){교육환경 보호에 관 한 법률}, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086){교육환경 보호 에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2024.07.24. 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임2106) 임차보증금: 금600,000,000원 확정일자: 2022년 5월 3일 임차권자: 황정원(700204-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경500574 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 601-1 별빛마을 웰카운티 1009동 4층403호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

건물면적: 128.33㎡ (약 38.81평)

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 4층 403호

이용상태: 아파트

아파트명: 별빛마을 웰카운티

사용승인일: 2008년 7월 16일

총 세대수: 888세대

총 동수: 9개동

총 주차대수: 약 1,558대 (지하 자동 주차 1,530대, 지상 자동 주차 28대)

최고 층수: 30층 (해당 동 기준)

1.4. 감정가 및 관련 정보

감정가: 525,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 논현초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 인천광역시도시개발공사 (2008-08-11)

* 소유권이전: 조희철 (2008-09-01)

* 소유권이전: 김영태 외 1명 (2014-11-28)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 은희천 (2021-05-07)

* 가압류: 롯데카드 (12,523,712원) (2025-12-17) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (600,000,000원) (2026-01-23) - 본 경매 개시 결정

* 압류: 남동세무서장 (2026-07-09)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 황 (주택도시보증공사)

* 임차보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2022년 5월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을구 순위 3번 주택임차권 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸)

* 을구 순위 5번 가압류 (롯데카드)

* 을구 순위 6번 강제경매 (주택도시보증공사)

* 을구 순위 7번 압류 (남동세무서장)

매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 단지 주변에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 지하에는 전기차 충전시설(32대)이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 논현초등학교가 위치하고 있으며, 주변 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 계약 또는 보증 조건에 변경 사항이 있을 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차권 관련: 등기부상 말소 예정인 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역(2025.08.21. 지정, 2026.08.25. 만료 예정)으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인일 경우 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설 여부

인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재의 별빛마을 웰카운티 아파트로, 편리한 교통과 준수한 생활 환경을 갖춘 아파트입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있으며, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 권리관계는 주택도시보증공사의 주도로 진행되는 강제경매이며, 임차권 또한 말소 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 토지거래 허가구역 지정은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치한 대단지 아파트입니다.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세가 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 관련 리스크가 적을 것으로 예상됩니다. (임차권 말소 예정)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일: 540,000,000원 (128.33㎡, 28층)

* 2026년 7월 21일: 519,000,000원 (128.33㎡, 23층)

* 2026년 7월 23일: 445,000,000원 (101.53㎡, 2층)

감정가는 525,000,000원이며, 본건은 4층으로 저층에 해당합니다. 최근 동일 면적(128.33㎡) 실거래가가 519,000,000원에서 540,000,000원 사이임을 고려할 때, 4층이라는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 순수하게 물건 가치와 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 저층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 적정 입찰가는 515,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.