나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500675 [1] 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 업무시설, 공동주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건(사용승인일 : 2016.09.21.)내 9층 904호로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터, 약 6미터 및 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500675 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 191,000,000원

토지면적: 6.71㎡ (약 2.03평)

토지지분: 6.71㎡ (약 2.03평)

건물면적: 57.30㎡ (약 17.33평)

건물지분: 57.3㎡ (약 17.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 건물은 2016년 9월 21일 사용 승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 904호이며, 내부 마감은 벽지, 타일, 하이새시 창호 등으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기 시설이 갖추어져 있습니다. 토지는 업무시설 부지로 이용 중이며, 남동측, 남서측, 북동측으로 각각 약 8미터, 6미터, 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 등기부상 용도는 업무시설이나, 집합건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 큰 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 22일자 동안산세무서장의 압류(갑4)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본건은 주택도시보증공사에 의한 강제경매로 진행되고 있습니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (송현주): 보증금 209,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 2월 5일, 확정일자 2021년 1월 13일. 대항력 없음. 비고란에 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리(을3)는 말소 처리되었습니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있습니다. 하지만 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 본건 경매 낙찰 시 임차인 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 최민지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 9월 30일. 대항력 없음. (참고: 전입일자가 미래 시점이므로 실제 거주 여부 및 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존, 소유권 이전 등기 완료.

* 주택 임차권 (송현주, 209,000,000원): 2023년 3월 20일 접수, 말소. (물건명세서 상 별도 기재사항 존재)

* 압류 (동안산세무서장, 2022년 9월 22일, 말소): 말소기준권리.

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022년 9월 26일, 말소).

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026년 1월 27일, 말소): 본건 경매 개시 결정.

등기부채권 총액은 2,280,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 해당 임차인의 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자는 해당 임차인 보증금에 대해 인수할 의무가 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 CS캐슬 오피스텔(인천광역시 부평구 부평동 116-12)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 18일: 160,000,000원 (전용면적 57.3㎡, 10층)

* 2024년 8월 15일: 169,000,000원 (전용면적 57.3㎡, 7층)

최근 거래가는 약 1억 6천만원에서 1억 6천9백만원 수준입니다. 본건의 감정가는 191,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 감정 시점 이후 시세 변동이 있거나, 감정가 산정 기준이 최근 실거래가와 다를 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 부평구 부평동의 중심 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. '부흥오거리' 인근에 위치하여 주변에 다양한 상업시설, 병원, 마트 등이 밀집해 있습니다. 인천 1호선, 7호선 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 오피스텔은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 현대적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 복잡성: 주택임차권이 말소 처리되었고 대항력이 없음에도 불구하고, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 점은 주의가 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 낙찰자의 보증금 인수 의무가 없음을 시사합니다. 이 부분은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리: 본건 감정가(191,000,000원)가 최근 거래가(160,000,000원 ~ 169,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 시세 차익 기대 또는 가격 하락 위험을 동시에 내포할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 주요 상권에 위치한 역세권 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 편의시설 접근성이 우수합니다. 2016년에 준공된 건물로 시설 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, HUG 관련 권리관계의 복잡성 및 감정가와 실거래가 간의 차이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 낙찰자의 보증금 인수 의무가 없다는 점은 긍정적이나, 권리관계에 대한 완벽한 이해를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 생활 인프라 및 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 오피스텔로서의 기능성 및 주거 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리 인수: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 시 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(최고 169,000,000원)와 감정가(191,000,000원)를 고려할 때, 보증금 인수액이 0원임을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서는 최근 최고 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

* 본 입찰가는 최근 시세, 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 구도, 추가적인 권리 분석 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 감정가와 실거래가 간의 차이를 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.