나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500637 [1] 인천광역시 부평구 부평동 454-2 한빛맨션 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하: 1층, 지상: 5층 건물내 4층 402호로서, (사용승인일 : 2001.10.16) 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

"다세대주택"(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지기준 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하여, 해당 도로를 통하여 북측 으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상 물건의‘등기사항전부증명서상’주택임차권등기[임차보증금 100,000,000원(임차계약일 2022.03.23.)]가 "2024년05월14일"자로 되어있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

한빛맨션 'B동'으로 표시됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경500637 (1)

소재지

인천광역시 부평구 부평동 454-2 한빛맨션 4층 402호

용도

다세대주택

감정가

88,000,000 원

토지 면적

12. 90㎡ (약 3.90 평)

토지 지분

12. 901248573538297㎡ (약 3.90 평)

건물 면적

28. 35㎡ (약 8.58 평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

주택도시보증공사

특이사항

HUG 인수조건 변경

주의사항

한빛맨션 'B동'으로 표시됨 (현황조사서 참조)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 대체로 보통시 됩니다.

인접 도로상태

대상 토지 기준 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하여, 해당 도로를 통하여 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합됩니다.

토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분 및 채권자

본 건은 주택도시보증공사가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다.

권리 분석 요약

말소기준권리는 2025년 11월 6일 접수된 압류(세무과-00 0524)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 등기사항전부증명서 상 존재하지 않습니다.

등기부 요약

* 을구 9번 순위 주택임차권: 방경훈, 임차보증금 100,000,000원, 전입일자 2022-04-21, 확정일자 2022-03-23.

하지만, '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부 요약상 '말소' 예정으로 표시되어 있고, 물건명세서 상에도 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있어 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 갑구 13번 순위 강제경매: 주택도시보증공사, 권리금액 100,000,000원. 본 건 경매개시결정 등기이며, 본 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수 가능한 권리

이하 등기사항은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계

0 원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 부동산의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 우진그린빌 (2001년 준공, 3층, 38.94㎡): 2026년 7월 2일, 7,000만원에 거래되었습니다. (약 594만원/평)

* 해피팰리스 (2015년 준공, 5층, 49.26㎡): 2026년 7월 1일, 28,400만원에 거래되었습니다. (약 1,906만원/평) - 신축 및 면적 차이 큼

* 신한 (2002년 준공, 2층, 56.08㎡): 2026년 7월 23일, 12,300만원에 거래되었습니다. (약 725만원/평)

종합 의견

본건의 감정가는 88,000,000원으로, 28.35㎡ (약 8.58평) 면적 대비 평당 약 1,025만원 수준입니다.

비교 대상 중 준공 연도가 유사한 우진그린빌(2001년식, 38.94㎡)이 2026년 7월 7,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신한(2002년식, 56.08㎡)의 거래가(12,300만원)는 면적 차이를 고려하면 평당 가격대는 유사하거나 다소 낮을 수 있습니다.

최근 거래가격을 볼 때, 유사 연식의 더 넓은 면적(약 11.78평)이 7,000만원에 거래된 점은 본건 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 중 4층 402호입니다. 사용승인일은 2001년 10월 16일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샤시 창호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

"부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 내부 상태

현황조사서상 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요하며, 예상치 못한 수리 비용이나 하자 발생 가능성이 있습니다.

'B동' 표기 문제

건축물대장 또는 등기부상 명칭과 실제 건물 표기가 다를 수 있습니다 ("한빛맨션 'B동'으로 표시됨"). 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 위치 및 도면 등을 확인해야 합니다.

감정가와 시세 비교

감정가(8,800만원) 대비 유사 연식의 비교 매물(우진그린빌) 거래가(7,000만원)가 낮게 형성된 점은 감정가 대비 낙찰 후 시세 차익이 제한적이거나, 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있음을 시사합니다.

토지 이용계획상의 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 특정 주체는 취득 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 8,800만원이며, 2001년 사용승인을 받은 건물입니다. 권리분석상 인수할 보증금은 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 폐문부재로 인한 내부 미확인, 'B동' 표기상의 혼란 가능성, 그리고 감정가 대비 주변 시세가 낮은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인(또는 보증인) 역할을 하고 있으나, 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 소멸되는 것으로 정리되는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금 없음: 모든 임차권 및 저당권이 말소될 예정이므로, 추가적인 금전 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권자인 주택도시보증공사가 경매를 신청하여 명확한 진행이 예상됩니다.

* 도심 접근성: 인천 부평구 지역으로, 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,800만원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가격을 분석한 결과, 본건의 면적(약 8.58평)과 유사한 연식(2001년)의 매물(약 11.78평)이 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 대비 낮은 시세를 반영합니다.

폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 'B동' 표기상의 혼란 가능성 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 감정가를 초과하는 높은 입찰은 신중해야 합니다.

보수적인 시세와 리스크 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 시세의 재확인, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.