나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500669 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1115호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 연수구 연수동 소재하는 인천지하철 1호선 "신연수역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 중소형 공장, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 인천지하철 1호선 "신연수역" 및 버스정류장이 소재는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제11층 제1115호로서, 외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2026타경500669 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3, 제이케이루체스타지식산업센터 11층1115호

용도: 집합건축물대장상 주요 용도는 공장이나, 현황 오피스텔로 이용 중입니다.

감정가: 105,000,000원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재하며, 인천지하철 1호선 "신연수역" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 중소형 공장, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 "신연수역"과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2026타경500669호 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023.09.19. 접수, 채권액 1,020,000,000원)입니다.

을구 1번 순위 주택임차권 (임차인: 이형준, 보증금: 116,000,000원, 전입일자: 2021.12.31)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

총 채무액은 1,136,000,000원으로, 감정가 대비 상당한 규모입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 JK루체스타 지식산업센터는 복합 용도의 건물로, 주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

소규모 공장 및 산업 시설과 함께 다양한 업종의 사업체가 입주해 있어 유동 인구 및 비즈니스 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 신연수역 도보 이용 가능, 다수 노선의 버스 운행.

편의시설: 인근에 상업시설 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거/업무 환경: 지식산업센터 내 유닛으로, 현재 오피스텔로 이용 중이라는 점에서 주거 또는 업무 겸용으로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 주요 용도는 공장이지만, 현황 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 행정적 제재나 용도 변경에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 1,136,000,000원의 채무 총액은 본건의 감정가(105,000,000원) 대비 매우 높습니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성 또는 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구 등 다양한 도시계획시설로 묶여 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 관련: 비록 인수 보증금은 없으나, 현재 이용 중인 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경500669호 물건은 인천 남동구 남촌동 JK루체스타지식산업센터 내 11층에 위치한 소규모 공장/오피스텔입니다.

교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, 현재 오피스텔로 이용 중인 점과 높은 채무 총액은 고려해야 할 요소입니다.

주택임차권이 등기되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 매각 후 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

이러한 권리관계로 인해 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 인천지하철 1호선 신연수역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

활성화된 지식산업센터 단지: 주변 지식산업센터 및 오피스텔 밀집 지역으로, 비즈니스 환경 및 상권이 조성되어 있습니다.

명도 부담 최소화: 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 과정이 상대적으로 용이할 것으로 판단됩니다.

합리적인 감정가: 높은 채무 총액에도 불구하고, 감정가는 소규모 오피스텔/공장임을 감안할 때 시장 상황에 따라 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 105,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 결정될 것입니다.

채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 유찰 가능성을 염두에 두거나, 권리 분석상 명도 부담이 없다는 점을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 최신 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.