나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500632 [1] 인천광역시 서구 마전동 923-3 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하는 "검단중학교" 북동측인근의 "모드니빌" 5층 501호로서 주위는 다세대주택, 아파트 등이 주를이루는 주거지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측, 북동측으로 접한 세로를 통하여 검단로 등에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층건내 5층 501호로서 외벽: 드라이비트 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2011.07.07.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검단1지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계는 미상임. *본건"집합건축물대장" 표제부에 위반건축물표시(건축과-39609호에 의거 위반건축물 등재(101호 불법용도변경, 4층 불법증축, 조경 유지관리 소홀)가 되어있는 바 참조 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500632 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 923-3 5층501호

용도: 연립주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 36.01㎡ (약 10.89평)

토지지분: 36.00999999999999㎡ (약 10.89평)

건물면적: 72.65㎡ (약 21.98평)

건물지분: 72.65㎡ (약 21.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2011년 07월 07일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하는 "검단중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건은 남측 및 북동측으로 접한 도로를 통해 검단로 등으로 연계되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

남측 및 북동측으로 세로(도로)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 '인천지방법원 2022카단102422'로 등기된 주식회사국민행복기금의 가압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 11번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤영규)

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 13일

* 확정일자: 2021년 07월 12일

* 대항력: 없음

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 말소되는 것으로 분석됩니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리 이후의 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 217,901,197원

4. 상권분석

4.1. 이용 상태

본건은 2필지의 부정형 토지 위에 공동주택 부지로 이용 중입니다.

4.2. 주변 매매/임대 정보 분석

주변 마전동 일대의 연립/다세대 주택 시세 분석 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 용진그린빌 (2025년 준공, 68.31㎡): 2026년 7월 5일 거래가 398,000,000원 (평당 약 19,264,760원)

* 타워팰리스4차 (2016년 준공, 59.8㎡): 2026년 7월 2일 거래가 154,000,000원 (평당 약 8,512,990원)

* 클라우스2동 (2015년 준공, 49.96㎡): 2026년 7월 3일 거래가 130,000,000원 (평당 약 8,603,570원)

본건은 2011년 준공된 연립주택으로, 건물 면적은 72.65㎡ (약 21.98평)입니다. 유사 연식 및 면적의 주변 거래 사례(타워팰리스4차, 클라우스2동)의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 시세는 평당 약 850만원 ~ 860만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 현 시세는 약 188,000,000원 (21.98평 * 8,550,000원/평) 수준으로 예상됩니다. 이는 감정가 181,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 본건 인근에 검단중학교가 소재하며, 인천검단초등학교, 검단고등학교, 인천마전고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 상업시설: 주변에 원마트 마전지구점, 노브랜드 인천마전2점, 롯데슈퍼프레시 인천마전점 등 다양한 상업시설이 있습니다.

* 교통: 인천 2호선 검단사거리역이 도보 거리에 위치해 있습니다 (도보 약 15~19분).

5.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 구역의 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 본 경매 절차 진행 시점(2026년 이후로 추정)에 따라 효력이 없을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 얽혀있는 복합적인 상황으로, 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건물이 다른 채무를 위한 공동담보물로 제공되었을 가능성이 있습니다.

6.2. 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (101호 불법용도변경, 4층 불법증축, 조경 유지관리 소홀). 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분이나 자산 가치 하락의 원인이 될 수 있으므로, 매수인은 반드시 사전에 건축 관련 사항을 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 감정가 및 주변 시세 대비 적정 수준으로 평가되었습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통이며, 교육 환경도 양호한 편입니다. 그러나 위반건축물 등재 사실은 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 기관을 통한 철저한 확인이 필수적입니다. 임차인 관련 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 적정 수준의 감정가 및 시세: 주변 실거래가를 반영한 시세 분석 결과, 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주거 지역의 안정성: 다세대, 아파트 등이 밀집한 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 188,000,000원의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 위반건축물 등재라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 권리 인수 부담이 없다는 점과 시장 가치를 고려하되, 위반건축물 관련 리스크를 반영하여 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 위반건축물 현황 조사 결과를 최우선으로 반영하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.