나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500634 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 10층1007호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상10층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 216-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500634 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 10층1007호

건물명: 솔리채

용도: 도시형생활주택 (원룸)

건축물대장 상 주요용도: 공동주택 (근생/도시형생활주택)

건축년도: 2011년 (사용승인일 2011-11-29)

총 층수: 10층

해당층: 10층

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

토지 지분: 4.32㎡ (약 1.31평)

건물면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

건물 지분: 16.83㎡ (약 5.09평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 감정가 및 매각가

감정가: 60,000,000원 (6,000만원)

1.5. 주요 권리관계

등기부상 채권 총액: 100,000,000원

말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정 (2026타경500634)

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 참조)

1.6. 특이사항

HUG 인수조건 변경 (본건은 주택도시보증공사가 채권자인 경매 물건으로, HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 입찰 전 HUG의 정확한 조건 확인이 필요합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

토지의 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중입니다. 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 등기(2026타경500634)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박한별)

보증금: 100,000,000원 (10,000만원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-07

확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2024-06-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구 3번 주택임차권 (박한별, 10,000만원)은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권 등기도 말소될 것으로 보입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 갑구 순위 2, 3, 4번으로 소유권 이전 이력이 확인됩니다. (최근 2022-05-11 정일록 소유권 이전)

* 주택임차권: 을구 3번 순위로 박한별의 주택임차권이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 강제경매: 갑구 5번 순위로 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(말소기준권리)가 있습니다.

3.5. 권리분석 종합

본건은 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 임차권 등기도 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 간석동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 간석오거리역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 함께 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

간석오거리역이라는 역세권 입지는 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

일반상업지역에 해당하여 향후 오피스텔 및 상가 개발 등 추가적인 상권 성장 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인천지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용할 수 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통망이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 단지가 밀집한 도심형 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 교육 환경

본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 관계에서 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협상이나 조건 이행이 필요할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등 복합적인 도시계획 규제가 적용되어 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 소형 면적의 활용도

16. 83㎡(약 5.09평)의 전용면적은 1인 가구 혹은 초소형 주거 공간으로 활용 목적이 명확합니다. 넓은 공간을 필요로 하는 수요에는 부합하지 않을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2026타경500634 (1) 물건은 인천 남동구 간석동, 간석오거리역 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸)입니다.

감정가는 6,000만원이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 낙찰자가 인수할 권리상의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 HUG와 관련된 추가적인 조건이나 절차가 있음을 시사하므로, 입찰 전 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 접근 가능하여 교통 편리.

* 소형 주거 공간: 1인 가구 수요층을 겨냥한 실용적인 면적.

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 안전한 경매 물건 (다만 HUG 조건 확인 필요).

* 안정적인 임대 수익 기대: 역세권 소형 주택은 꾸준한 임대 수요가 존재할 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 매매 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 64.73㎡(약 19.6평) 규모의 '풍경채'(2014년식)가 17,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 880만원)

* 2026년 3월, 47.56㎡(약 14.4평) 규모의 '동아주택'(1987년식)이 12,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 830만원)

* 2026년 3월, 34.65㎡(약 10.5평) 규모의 '목화빌라'(1991년식)가 5,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 520만원)

본건은 16.83㎡(약 5.09평)의 도시형생활주택으로, 전용면적이 비교적 작습니다. 감정가는 6,000만원으로, 평당 약 1,180만원 수준입니다.

최근 거래된 다세대 주택들의 평당 가격과 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 도시형생활주택의 소형 면적과 역세권 입지를 고려할 때, 해당 가격이 시세 범위 내에 있을 가능성도 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 변수가 있어, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시세와 감정가, 그리고 HUG 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 6,000만원을 기준으로, HUG 조건 변경으로 인한 불확실성과 시세 대비 높은 감정가를 감안하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 6,000만원의 85% = 51,000,000원 (5,100만원)

* 감정가 6,000만원의 95% = 57,000,000원 (5,700만원)

따라서, 예상 입찰가는 5,100만원에서 5,700만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.