나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500672 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립주택,아파트 등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상 5층 공동주택(사용승인:2016.01.26)내의 제3층 제303호건으로서, 외벽:석재붙임 마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지 세장형 토지로서, 현황 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(당하지구),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2026타경500672 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500672 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 178,000,000원

* 토지면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 사용승인일: 2016년 01월 26일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 연립주택, 아파트 등의 공동주택 및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 등기부상 말소기준권리: 인천지방법원 2026타경500672 강제경매개시결정 (갑4, 2026-01-27 접수) 입니다.

* 채권 총액: 177,000,000원 (주택도시보증공사) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (채권자): 보증금 177,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-30, 확정일자 2021-08-17, 배당신고일자 2026-03-30, 대항력 없음.

* 박 (임차인): 보증금 1,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-30, 확정일자 2021-08-17, 배당신고일자 2023-11-28, 대항력 있음.

* 을구 3번 주택임차권: 박준혁, 권리금액 180,000,000원, 인수 조건. 전입일자 2021-09-30.

* 인수사항:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다.

* 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권 등기가 매각으로 소멸될 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 그럼에도 불구하고 '대항력 있는 임차인' 정보가 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 이러한 복잡한 임대차 관계와 관련될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대, 연립주택, 아파트 등의 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주거지역에 위치합니다. 인근 지역은 주로 주거 용도로 이용되고 있으며, 상권의 형성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사슬라브 지붕, 지상 5층 공동주택 중 제3층 제303호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접지 대비 완경사지의 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본 물건의 정확한 주변 환경 및 혐오시설 유무는 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 직접적인 확인이 필요하며, 현재 제공된 정보만으로는 상세한 분석이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: '대항력 있는 임차인' 존재 및 '을구 순위 3번 주택임차권'의 인수 조건 표기, 그러나 '인수 보증금 합계 0원' 및 HUG의 '말소동의 확약서' 제출 등 상충되는 정보가 있습니다. 낙찰자는 인수 보증금은 없을 것으로 예상되나, 임대차 관계의 최종적인 처리 과정 및 명도 관련 불확실성을 내포하고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 예상치 못한 조건이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규 준수에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 감정가는 1억 7천 8백만원입니다. 입지 조건은 보통이며, 주거 환경은 안정적입니다. 권리분석상 복잡한 임차인 관계 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있으나, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 낙찰자의 추가적인 금전적 부담을 줄여줄 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2016년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세를 고려할 때 감정가가 시장가와 비교하여 합리적인 수준일 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 명도 문제를 원만히 해결하고 시장 상황이 개선될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 채권: HUG가 채권자로 진행하는 경매이므로, HUG의 지원을 받을 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 감정가를 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 6일, 34.942㎡ (전용면적)의 '그랜드비스타'(2011년식) 5층이 179,000,000원(약 512만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 31.548㎡ (전용면적)의 '멤버스힐'(2017년식) 3층이 133,000,000원(약 421만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건 물건 정보: 38.14㎡ (건물면적), 2016년식, 3층, 감정가 178,000,000원 (약 467만원/㎡).

건물 연식(2016년)과 층수(3층), 면적(38.14㎡) 등을 고려했을 때, 감정가는 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 34.942㎡ 면적의 물건이 179,000,000원에 거래된 점은 본건의 가치를 높게 평가할 수 있는 근거가 됩니다.

그러나 권리 분석상 '대항력 있는 임차인' 및 '인수 조건' 등의 복잡성이 존재하며, HUG 인수조건 변경 등 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여, 감정가(178,000,000원) 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 예상되며, 적정 입찰가는 약 165,000,000원을 권유합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 전문가와 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.