나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500639 [1] 인천광역시 서구 경서동 999-2 엘리시아 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서근린공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철2호선 "검 바위역"이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 08월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하 고 있으며 북측 도로와는 단차가 있어 도보로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(60%이하),용적률(250%이하),층수(6층이하), 건 축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(경서국민임대주택단지지구), 소로2 류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500639 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 999-2 엘리시아 2층201호

용도: 오피스텔

감정평가액: 185,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2016년 08월 30일

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.34㎡ (약 8.27평)

토지 지분: 27.34㎡ (약 8.27평)

건물면적: 56.71㎡ (약 17.15평)

건물 지분: 56.71㎡ (약 17.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, "경서근린공원" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

인천지하철 2호선 '검바위역'이 근거리에 소재하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 원활합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 북측 도로와는 단차가 있어 도보 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 06월 30일자 계양세무서장의 압류 (갑6)입니다.

등기부채권 총액: 244,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2016-09-09)

* 신탁말소, 지분 이전 등기 다수

* 주택임차권 (을3, 김슬기, 244,000,000원, 2022-01-20 전입, 2021-11-25 확정) - 말소 예정 (HUG 말소동의 확약서 제출)

* 소유권이전 (2022-02-11)

* 압류 (계양세무서장, 서구(인천광역시), 부천세무서장) - 모두 말소 예정

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사, 244,000,000원, 2026-01-26) - 본 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-20

확정일자: 2021-11-25

배당신고일자: 2024-03-07

대항력: 없음

비고: HUG 말소동의 확약서 제출됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권이 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, HUG가 본건 강제경매의 채권자이므로 실질적으로 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하, 층수 6층 이하 등의 건축 규제를 적용받습니다. 또한, 소로2류, 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태

건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

경서근린공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금 244,000,000원이 등기부상 존재하나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수될 가능성은 매우 낮습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 관련 내용을 추가적으로 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 법규 및 기타

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 지정 기간이 만료되었습니다.

또한, 소방시설, 전기설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으나, 2016년 준공된 건물이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 경서동에 위치한 본 오피스텔은 검바위역 등 대중교통 접근성이 양호하고 경서근린공원이 인접하여 주거 환경이 비교적 우수합니다. 건물 상태 역시 2016년 준공으로 신축급에 속합니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 최근 매매 시세를 고려할 때, 감정가 대비 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 공세권 입지: 인천지하철 2호선 검바위역과 경서근린공원 인접

* 신축급 오피스텔: 2016년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담 최소화

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 인한 가치 상승 기대

* 인천 서구 지역의 개발 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월 9일: 192,000,000원 (56.71㎡)

* 2025년 10월 24일: 190,000,000원 (56.71㎡)

감정가: 185,000,000원

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건 오피스텔의 시세는 190,000,000원 ~ 192,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 현재 감정가는 이러한 시세보다 다소 낮은 편입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이는 최종 입찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

예상 입찰가 범위:

일반적인 경매 낙찰률 및 시장 상황을 고려했을 때, 감정가인 185,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 최근 매매가 하단인 190,000,000원을 참고하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가:

185,000,000원 ~ 188,000,000원

(최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리관계 확인 내용을 바탕으로 보수적으로 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.