나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500597 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-9 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 공동주택(다세대주택 등) 및 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 지하철1호선 도원역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 (사용승인일자 : 2015.07.10.) 제10층 제1001호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500597 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-9, 10층 1001호 (인천광역시 미추홀구 미추로46번길 15, 10층 1001호)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 혼합 용도)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 10.51㎡ (약 3.18평)

건물면적: 51.56㎡ (약 15.60평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용승인일자: 2015년 07월 10일

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 공동주택(다세대주택 등), 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 도원역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단104753, 주택도시보증공사(가압류) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (을10)

* 채권자 부천세무서장의 압류 (을9)

* 채권자 주택도시보증공사의 가압류 (을8)

* 채권자 임형순의 소유권 이전 (을7)

* 채권자 최미숙의 소유권 이전 5번 신탁등기 말소 (을6)

* 채권자 나선자의 주택임차권 (을1): 보증금 180,000,000원, 확정일자 2022.02.17, 전입일자 2022.03.10. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권은 HUG의 말소 동의로 소멸 예상됩니다.)

특이사항:

* HUG 인수조건 변경 (채권자이자 물건명세서에 언급된 말소 동의 주체)

* 임차인 현황:

* 임차인: 나

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.10

* 확정일자: 2022.02.17

* 배당신고일자: 2024.04.15

* 대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 시세 요약 (2026년 5월 기준):

* 신영아트빌(248-164): 2003년식, 61.48㎡ (약 18.6평), 63,700,000원. 평당가 약 342만원.

* 동은히딩크빌: 2002년식, 34.39㎡ (약 10.4평), 72,000,000원. 평당가 약 692만원.

* 숭의빌라(248-224): 2002년식, 50.98㎡ (약 15.4평), 36,000,000원. 평당가 약 234만원.

인근 지역 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 숭의동 일대의 다세대주택 시세는 2002~2003년식의 경우 약 3,600만원에서 7,200만원 사이로 거래되었습니다.

* 본건 건물은 2015년 7월 사용승인을 받아 비교적 신축 건물(준공 11년차)에 해당하며, 이는 주변 2002-2003년식 건물들보다 연식상 이점이 있습니다.

* 하지만 제공된 비교 시세는 본건의 감정가(160,000,000원)보다 현저히 낮은 수준이므로, 감정가와 비교 시세 간의 괴리가 존재합니다. 감정가는 건물의 신축 연식, 상태, 입지 등을 종합적으로 고려한 것으로 보이며, 비교 시세는 해당 물건들의 구체적인 상태나 향후 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

혐오시설 정보: 소재지 주변(인천광역시 미추홀구 숭의동 148-9)을 지도 서비스로 확인한 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 미추홀구청 인근에 위치하여 행정 업무 시설 이용이 용이하며, 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교육시설: 인근 지역의 학교 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 통상적인 주거 지역으로서 기본적인 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주거 환경: 공동주택 및 업무시설 밀집 지역으로 생활 소음 발생 가능성은 있으나, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 비교 시세 간의 괴리: 본건 감정가(160,000,000원)와 인근 다세대주택의 최근 매매가(3,600만원~7,200만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성이나 비교 시세의 대표성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 이는 향후 물건 인수 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대 관계는 미상으로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

토지이용계획상 제한:

* 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등을 대상으로 하므로 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 도원역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 채권자인 HUG가 경매를 신청하였으며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 감정가와 최근 거래된 인근 다세대주택 시세 간의 상당한 괴리는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 또한 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 신축 연식이라는 장점을 고려하더라도, 제공된 비교 시세와의 간극을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2015년 준공 건물로, 주변 노후 건물 대비 우수한 상태 및 상품성을 기대할 수 있습니다.

역세권 입지: 지하철 1호선 도원역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

명확한 권리관계: 임차인이 대항력이 없고, HUG의 말소 동의로 인해 임차권 등기도 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

미추홀구청 인근: 관공서와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이나, 제공된 인근 다세대주택의 최근 매매 시세는 3,600만원에서 7,200만원 수준으로, 감정가와 상당한 괴리를 보입니다.

다만, 본건 건물이 2015년 준공으로 연식이 신축(약 11년차)에 해당하여, 2002-2003년식의 비교 대상 주택들보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근과 감정가를 참조한 범위 내에서 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

산정 근거:

* 감정가 160,000,000원의 60% ~ 80% 수준에서 시작하여, 신축 연식의 가치를 반영하였습니다.

* 인근 시세가 현저히 낮다는 점을 감안하여, 시세보다 높지만 감정가보다는 낮은 합리적인 수준으로 설정하였습니다.

* HUG 인수조건 변경의 불확실성과 시장 상황을 고려하여, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.