나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510310 [1] 인천광역시 남구 문학동 362-1 삼성맨션 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 삼성맨션 제2동 4층 중 제401호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 위생설비와 급배수설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측과 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 문학동 362-1은 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 주택임차권 등기가 등재되어 있으며 기타 발코니상의 제시외 ㄱ 에 대하여는 평가서 등을 참고하여 주시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경510310 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 문학동 362-1번지 삼성맨션 2동 4층 401호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축물대장상 건물은 2001년 10월 18일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다.

감정평가액은 103,880,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 30.18㎡ (약 9.13평)이며, 건물 면적은 54.63㎡ (약 16.52평)입니다. 건물에는 약 5.90㎡ (약 1.78평)의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 건물 가액에 포함하여 감정평가되었습니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, "문학초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 장방형으로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 북측과 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 14일자 미추홀구의 압류(을1)입니다.

등기부등본상 을구 1번 순위로 주택임차권 등기(허보미, 보증금 118,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

임차인 허보미 씨는 2021년 9월 28일 전입, 2021년 9월 7일 확정일자를 받았으나 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

전체 등기부채권 총액은 약 343,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 문학동 일대는 다세대주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 종합적으로 검토한 결과, 2026년 5월에 거래된 유사 면적(약 59.58㎡, 18평)의 다세대주택이 8,100만원에서 11,800만원 사이에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적(54.63㎡, 약 16.52평)과 비교할 때, 감정가 103,880,000원은 최근 실거래가 상위권과 유사한 수준입니다.

건축 연도(2001년)를 감안하면, 주변 시세는 약 9,000만원에서 11,000만원 범위로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

입지적 조건은 초등학교 인근으로 양호한 편이나, 대규모 상권 발달보다는 생활 편의시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 문학초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주거지 내 근린생활시설 등을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경과 관련한 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있습니다. 비록 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 확인되었으나, HUG와의 거래 조건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 종기일 이후에도 실질적인 명도 완료 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상이 다세대주택을 취득 시 허가를 받아야 하는 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 해당될 수 있습니다. (낙찰자가 국내인이라면 해당사항 없음)

* 제시외 건물: 발코니에 약 5.90㎡의 제시외 건물이 있으나, 감정가에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 문학초등학교 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없는 명확한 권리 상태를 보입니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 입찰 전 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건축 연도 2001년임을 감안할 때, 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 권리관계: HUG의 말소 동의 확약서로 인해 낙찰자는 권리상 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 향후 발전 가능성: 지역 개발 및 주택 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 103,880,000원

주변 최근 실거래가 (2026년 5월): 8,100만원 ~ 11,800만원 (59.58㎡ 기준)

물건 면적(54.63㎡) 및 건물 연식(2001년)을 고려한 시세 범위: 약 9,000만원 ~ 11,000만원

권리 인수 부담이 없고, HUG 관련 확인 사항을 제외하면 비교적 명확한 권리 상태를 가지고 있습니다. 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

상기 예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점의 정보와 일반적인 시세 분석을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 시장 변동성, 개별 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.