나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500617 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-21 대명빌라 시동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 낙섬사거리 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 형 다세대주택과 단독주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건의 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 1996.11.06인 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내 3층 301호로서 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상·하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지는 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500617 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-21 대명빌라 시동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

토지지분: 31.96㎡ (약 9.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.33㎡ (약 15.23평)

건물지분: 50.33㎡ (약 15.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 법적 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 낙섬사거리 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 형태의 다세대주택과 단독주택 등이 소재한 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용 계획

본건 건물이 소재하는 부지는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 01월 26일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500617)입니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(1996.12.05), 소유권이전(2004.03.30, 2021.03.30) 등기 이후 주택임차권(2023.08.31)이 등기되었고, 이후 강제경매(2026.01.26)가 접수되었습니다. 말소기준권리인 강제경매보다 선순위인 권리는 없으므로, 특별한 이변이 없는 한 본 건의 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

등기부상 을구 1번 순위로 한국토지주택공사의 주택임차권(보증금 110,000,000원, 전입일자 2021-04-14, 확정일자 2021-03-24)이 등기되어 있습니다. 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 보증금

상기 권리 분석 결과, 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 주거지역 내 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 유사한 형태의 주거시설이 주를 이루고 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업 시설 및 유동인구

본건 지역은 주거 기능에 중점을 둔 상권으로, 통상적인 주거 지역 내 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설이 발달한 형태일 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조, 사용승인일, 층수

본건은 1996년 11월 06일 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.

5.2. 내부 설비

본건에는 위생시설, 상하수도시설, 가스설비 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

본건 주변의 정확한 편의시설 현황은 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 파악해야 하나, 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 통상적인 주거 지역의 특성을 고려할 때, 주민 생활 편의를 위한 기본적인 시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 함께 기재되어 있어, 정보 간의 불일치 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정이므로, 보증금 인수 위험은 낮은 것으로 보입니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있어, 해당 조건의 구체적인 내용과 본 경매 물건에 미치는 영향을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 이는 계약 조건이나 향후 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 제약 사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상) 등 다수의 도시계획적 제한을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 본 다세대주택은 1996년 준공된 건물로, 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 교통 여건은 무난한 편이나, 주위 환경은 일반적인 다세대주택 밀집 지역입니다. 권리분석 상으로는 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, '대항력' 관련 정보의 불일치와 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다. 토지이용계획상의 다양한 제한 사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수 시, 실질적인 취득 비용 절감 가능성.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 대상 가능성.

* 인천 미추홀구 지역의 주택 시장 동향에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례 및 물건의 특성을 고려할 때, 잠재적 리스크(임차인 정보 불일치, SGI 인수조건 변경 등)를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.