나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500483 [1] 인천광역시 부평구 부평동 70-5 부평동아아파트 26동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '부평역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 모르타르위 수성페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '아파트'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 승강기설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 광평수의 토지로서, 현재 '공동주택(부평동아아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 인근 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500483 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 70-5 부평동아아파트 26동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 546,000,000원

토지면적: 52.30㎡ (약 15.8평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 대체로 무난합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

대상 물건은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 15층 건물 중 제2층 제202호입니다.

외벽은 모르타르 위 수성페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이새시 창호 등입니다.

현재 '아파트'로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 1989년 6월 3일입니다.

1.4. 토지 이용 및 도로 상태

대상 토지는 인접 대지 및 도로 대비 등고·평탄한 광평수 토지로, 현재 '공동주택(부평동아아파트)'의 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로를 통해 인근 도로와 연결되어 있습니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 철도안전법에 따른 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 위치하고 '부평역'이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 대체로 무난합니다.

2.2. 주변 환경

'인천부평서초등학교'가 북서측 인근에 자리하고 있으며, 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 1989년 송동열, 2004년 최복녀, 2007년 신승봉 외 1명, 2020년 김대식 순으로 이전되었습니다.

주요 권리로는 주식회사 유앤아이에이엠씨대부의 근저당 (2024.10.28, 총 4.416억 원), 김철환의 근저당 (2024.11.08, 7천만 원)이 있습니다.

또한, 근로복지공단의 가압류 (2025.04.21, 약 1,322만 원), 서울보증보험주식회사의 가압류 (2025.07.03, 2,500만 원; 2025.08.05, 약 9,839만 원), 서울보증보험의 가압류 (2026.04.15, 약 3.23억 원) 등이 등재되어 있습니다.

부평신용협동조합의 임의경매 개시 결정 (2026.01.26, 약 3.87억 원)이 있으며, 근해유망수산업협동조합의 질권 설정 및 서울보증보험의 가처분 등 후순위 권리도 다수 존재합니다.

등기부상 총 채권액은 1,171,486,983원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 28일 접수된 주식회사 유앤아이에이엠씨대부의 근저당권 (을19)입니다.

본 경매는 임의경매로서, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰 시 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리들은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 현장 조사 당시 폐문부재 등으로 인해 실제 임대차 관계 및 점유 현황이 명확히 확인되지 않았습니다.

실제 임대료 또는 보증금 미상이더라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 상가 및 인근의 소규모 근린생활시설 이용이 가능합니다.

인천 부평역 상권에 인접하여 다양한 대형마트, 병원, 금융기관 등 편의 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 소재한 부평동은 인천의 주요 도심 지역으로, 오랜 기간 형성된 주거 및 상업 인프라를 갖추고 있어 비교적 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

재개발 또는 도시 정비 사업 등의 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주요 편의시설은 부평역 및 인근 상업지구를 통해 쉽게 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천부평서초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

중학교, 고등학교 및 학원가 등도 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주차 및 관리

해당 아파트는 총 1493대의 주차가 가능한 규모를 갖추고 있습니다 (지상 4대, 지하 65대, 총 1493대).

관리사무소 연락처는 032-523-9133이며, 지상에는 45대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 권리 총액이 감정가를 훨씬 상회하나, 임의경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 적습니다.

다만, 복잡한 권리관계로 인한 경매 절차 지연 가능성은 존재합니다.

6.2. 물리적 하자 가능성

1989년 사용승인된 아파트로, 건축 연령이 약 37년이 경과함에 따라 내부 마감재, 설비 등의 노후화로 인한 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6.4. 미상 임대차 관계

현장 조사 시 임대차 관계 확인이 어려웠던 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인입니다. 실제 점유자 또는 임차인과의 원활한 협상이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

넓은 건물 면적(84.87㎡)을 보유하고 있으며, 최근 매매 시세를 고려할 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건입니다.

등기부상 권리 부담은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

건축 연령을 고려한 시설 노후화 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 각종 편의시설 및 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

* 꾸준한 주거 수요: 인천의 주요 도심 지역으로 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 권리 관계 명확성: 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정이므로, 낙찰자의 권리 인수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 546,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)에 따르면, 52.43㎡(약 15.9평)의 실거래가가 3.75억 ~ 3.9억 원, 76.74㎡(약 23.2평)의 실거래가가 5.75억 원 수준으로 확인되었습니다.

이를 바탕으로 본 건의 건물면적 84.87㎡(약 25.7평)의 예상 시세는 약 6.17억 원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 낙찰가율 80% 적용 시 약 4.37억 원부터 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 현재 시세가 감정가를 상회하는 점과 역세권 아파트임을 감안할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 명도 비용 및 수리 비용을 고려하더라도 입찰가를 높게 산정할 여지가 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 5.46억 원을 중심으로, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 5.0억 원 ~ 5.5억 원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.