나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72473 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 64 일신건영아파트 103동 12층1209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 '퇴계원고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 근거리에 퇴계원역(경춘선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경량철골트러스 경사지붕 19층 중 제12층 1209호로서 (사용승인일 : 2000.05 31) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창 호 : 하이섀시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 급수배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 10필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~10): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(2)(3): 제2종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(접합) 기호(2): 상대보호구역 기호(3): 중로3류 (폭 12m~15m)(집산도로)(저촉) 기호(7)~(10): 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72473 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 64 일신건영아파트 103동 12층 1209호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 19층 중 12층 (사용승인일: 2000.05.31)

1.3. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 414,000,000원

* 전용면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

* 분양면적: 본건의 정확한 분양면적은 명시되지 않았으나, 동일 단지 내 유사 면적(134.64㎡, 약 40.72평) 거래 사례가 존재합니다.

* 토지면적 (대지지분): 42.24㎡ (약 12.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 '퇴계원고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

* 근거리에는 퇴계원역(경춘선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부상 최초 소유권 이전은 2000년 7월 25일에 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2021년 6월 29일자 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (금132,000,000원)이며, 이후 국민은행의 근저당권(금33,000,000원)이 등기되었습니다.

* 가장 최근 등기사항은 2026년 1월 5일자 상속에 의한 소유권 이전(이종도)과 2026년 1월 22일자 국민은행의 임의경매개시결정(2025타경72473)입니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액은 165,000,000원 (삼성생명보험 132,000,000원 + 국민은행 33,000,000원)으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황영자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 대항력: 없음

* 위 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 여부 및 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 정보상으로는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인하여 등기부상 을구의 권리(근저당권 등)는 말소될 예정입니다.

* 임차인 황영자의 경우 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

* 본건과 동일한 '일신건영아파트'의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 102동 14층 (134.64㎡) 매매가 48,000만원 (약 4.8억원)

* 2026년 2월, 102동 19층 (134.64㎡) 매매가 44,000만원 (약 4.4억원)

* 2026년 4월, 103동 13층 (84.78㎡) 매매가 38,500만원 (약 3.85억원)

* 본건은 103동 12층 (84.78㎡)으로, 가장 유사한 거래 사례는 2026년 4월 13층 84.78㎡가 3.85억원에 거래된 건입니다.

* 감정가는 4.14억원으로, 최근 실거래가(3.85억원)보다 높게 책정되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

* 최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 134.64㎡ (13층) 보증금 5,000만원 / 월세 100만원

* 2026년 1월, 60㎡ (5층) 보증금 22,000만원 / 월세 0만원

* 2026년 6월, 60㎡ (3층) 보증금 27,000만원 / 월세 0만원

* 이는 본건 면적(84.78㎡)과는 차이가 있으며, 전용면적 60㎡의 경우 높은 보증금에 월세가 없는 거래도 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 퇴계원고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 학교들도 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 퇴계원일신건영

* 준공년월: 2000년 05월 31일

* 총 세대수: 291세대

* 총 동수: 3동

* 최고층/최저층: 21층 / 2층

* 주차대수: 총 348대 (지하 234대, 지상 114대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 전기차 충전 시설: 지상 4대, 지하 3대.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 기타 지역으로는 상대보호구역, 중로2류, 중로3류 등에 저촉되는 부분이 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정사항이 향후 재건축이나 개발 시 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 1997년 사용승인을 받은 아파트로, 준공된 지 20년 이상 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 자료상으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 교통망이 비교적 양호한 편입니다.

* 최근 실거래가를 기준으로 감정가 대비 소폭의 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 준공 연차가 오래되었고 용도지역 등의 법적 규제 사항을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치 및 교통 편의성.

* 최근 실거래가 대비 시세 상승 여력 보유.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 절차 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 414,000,000원입니다.

* 유사 면적(84.78㎡)의 최근 실거래가는 2026년 4월 13층이 385,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 12층으로, 최근 거래 사례와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 가치를 평가할 수 있습니다.

* 본건의 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 410,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.