나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20068 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-5 리치타운 102동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 아스팔트싱글지붕 층수 : 지상 5층 건물 내 4층 소재 외벽 : 벽돌타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

"단지형 다세대주택-도시형생활주택"으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, "단지형 다세대주택-도시형생활주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 남양주지원 2026타경20068 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-5 리치타운 102동 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 36.11㎡ (약 10.93평)

건물면적: 62.62㎡ (약 18.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정평가요약:

- 본건은 철근콘크리트구조 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택임.

- 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었음.

- 토지는 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 건부지로 이용 중임.

- 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

- 건축물대장상 리치타운 102동 402호이며, 집합건물 등기부등본상 소유권 보존 등기 외 신탁말소, 근저당, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

본건은 집합건물 등기부등본상 소유권 보존 등기 외 다수의 권리 관계가 존재하며, 말소기준권리(을구3번 근저당, 2023.08.28 접수)보다 선순위인 권리가 존재하여 분석이 필요함.

등기부 현황 요약:

- 갑1: 김동민 외 1명 소유권보존 (2017.09.06)

- 갑3: 김동민 외 1명 소유권이전2번신탁등기말소 (2019.06.14)

- 을4: 주택임차권 (김문자, 임차보증금 136,000,000원, 전입일자 2022.09.05, 확정일자 2022.08.18, 말소: 인수)

- 을3: 근저당 (이희석, 110,000,000원, 2023.08.28) - 말소기준권리

- 갑21: 연수세무서장 압류 (2025.04.25) - 말소

- 갑22: 주택도시보증공사 강제경매 (136,000,000원, 2026.01.23) - 말소

권리분석 요약:

- 말소기준권리인 을구3번 근저당(2023.08.28)보다 앞선 을구4번 주택임차권(확정일자 2022.08.18)이 존재합니다.

- 따라서 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

- 물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구4번 ... 임차권등기 ... 가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

- 임차인 현황: 주택도시보증공사(김문자)로 보증금 136,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022.09.05, 확정일자 2022.08.18, 배당신고일자 2024.09.24, 대항력 있음.

- 인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 이는 후순위 권리에 대한 것으로 선순위 임차인의 보증금은 별도로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매/전월세 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래된 56.79㎡ 면적의 다세대주택(한림골든팰리스休)이 155,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2013년)

- 2026년 5월 거래된 51.06㎡ 면적의 다세대주택(더우리빌1차)이 140,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2018년)

- 2026년 7월 거래된 65.22㎡ 면적의 연립주택(지산타운힐)이 194,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2017년)

본건은 62.62㎡의 전용면적을 가지고 있으며, 건축년도는 2013년으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 볼 때, 유사한 면적과 건축연도의 주택은 약 155,000,000원 ~ 194,000,000원 범위에서 시세가 형성될 것으로 보입니다. 감정가 185,000,000원은 해당 시세 범위의 상단에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 화도초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 선순위 주택임차권의 존재입니다. 임차인 김문자 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 136,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 감정가(185,000,000원)가 선순위 임차보증금(136,000,000원)과 말소기준권리인 근저당(110,000,000원)의 합계(246,000,000원)보다 낮으므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 잔액을 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 경매 낙찰가율에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 토지이용계획 상 다수의 제한사항(가축사육제한, 상대보호구역, 자연보전권역 등)이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리의 도시형생활주택으로, 학군 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 136,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 이를 고려한 투자 판단이 필수적입니다. 감정가 대비 시세 조사 결과, 본건은 시세 범위 내에 있으나 임차인 인수 부담금을 감안하면 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 화도초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 도시형생활주택으로 실수요자 또는 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

* 인근 지역의 꾸준한 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(185,000,000원)와 유사한 수준에서, 선순위 임차인 인수 부담금(최대 136,000,000원)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 전액이 경매 배당 절차에서 변제된다고 가정할 경우, 시장 가치 및 감정가를 고려하여 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 잔액을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 낮춰야 합니다. 예를 들어, 만약 낙찰가 130,000,000원에도 불구하고 임차인 보증금 6,000,000원을 인수해야 한다면, 총 매입 비용은 136,000,000원이 되며, 이는 시장 가치 대비 매력적인 가격이 될 수 있습니다.

본 물건의 경우, 선순위 임차인 인수 가능성이 크므로, 안전 마진을 확보하기 위해 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가보다 낮으며, 보증금 인수 리스크를 일정 부분 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.