나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60163 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 946 햇빛마을아파트 2204동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "행신초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 지하1층 지상15층 내 15층 1502호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 정문을 통하여 왕복 4차선 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업, 공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용 되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이형록)로부터 2026.4.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60163 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 946 햇빛마을아파트 2204동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 353,000,000원

* 면적:

* 토지: 33.97㎡ (약 10.27평)

* 건물(전용): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물(분양 추정): 약 80.55㎡ (약 24.37평) - 2204동 전체 면적(7,168.93㎡) 및 해당 동 가구 수(89호)를 기준으로 산출한 추정치입니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 1996년

* 아파트명: 햇빛마을22단지아파트

1.1. 입지조건

* 주변환경: 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "행신초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측 정문을 통해 왕복 4차선 도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이전 이 )

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 23일

* 대항력: 있음 (단, 아래 주의사항 참고)

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 4월 29일, ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 김종석, 황성욱

* 주택임차권: 이형록 (340,000,000원), 말소: 인수 (단, 확약서 내용에 따라 인수 부담 없음 예상)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (374,973,984원), 말소: 말소 (말소기준권리)

* 권리분석 종합: 임차인의 대항력이 표기되어 있으나, 보증금 전액 변제 관련 우선변제권 주장 및 대항력 포기 확약서가 제출되어 있어 법원 해석에 따라 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 주거 생활을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕, 지하 1층, 지상 15층 중 15층에 해당합니다.

* 내부 상태: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 167대 (아파트 단지 기준) 주차 가능합니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 있습니다.

* 학군: 북측 인근에 행신초등학교가 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서의 법적 해석 및 최종 효력: 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 법원 최종 판단에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1996년 사용승인되어 30년차 아파트로, 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등은 향후 재산권 행사 또는 거래에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 행신초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 특히, 임차인 관련 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 건물 노후도 및 토지이용계획상 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 행신초등학교 인근의 선호도 높은 주거 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 확약서로 인한 인수 부담 최소화가 기대됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 대비 최근 실거래가 및 향후 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 22일, 7층, 32,500만원

* 2026년 6월 10일, 9층, 32,300만원

* 2026년 6월 1일, 4층, 30,800만원

* 평균 실거래가: 약 31,867만원

* 감정가: 353,000,000원

* 본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 15층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원

* 혐오시설 정보:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.