나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60155 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘일산초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 경의중앙선·서해선 '일산역' 및 노선버스정류장이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역(2024-04-19), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거 , 상업 , 공업 , 녹지(자연취락지구)} 및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서 벽체: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호: 샤시창호임.

이용상태

기호(가)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(가)는 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도 및 사진용지'와 같이 연면적에 포함되지 않는 제시외건물 '㉠'이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60155 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김영숙으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 580-18

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 다가구주택

토지이용: 단독주택부지

건물용도: 건축물대장상 단독주택이나, 7세대 거주 사실로 보아 다가구주택으로 활용 중인 것으로 추정됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 629,519,920원

토지면적: 143.00㎡ (약 43.27평)

건물면적: 289.60㎡ (약 87.61평)

제시외 건물면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘일산초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 경의중앙선 및 서해선 '일산역'과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 단독주택부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제 사항

제1종일반주거지역

가축사육제한구역

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트로 사용되는 토지)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

토지 및 건물 등기부상 소유권은 천봉애 씨로 확인됩니다.

말소기준권리는 2014년 11월 25일 접수된 서울우유협동조합의 근저당권 (채권최고액 99,600,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 강제경매는 김영숙 씨의 신청으로, 채권액은 243,269,663원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

총 15명의 임차인이 확인됩니다.

이 중 KONGCHANGZHU, 천봉애 2명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다.

* KONGCHANGZHU: 2013-07-16 전입, 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상.

* 천봉애: 1999-01-19 전입, 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상.

다른 임차인 현황:

* JIANGCAISHU: 2021-08-17 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* JIANGYUHUA: 2021-08-09 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* JINZHONGWU(김충무): 2018-05-21 전입, 2023-05-19 확정, 2026-02-09 배당신고, 대항력 없음, 보증금 40,000,000원, 차임 0원. (김 )

* KONGSHUNNYU: 2024-02-16 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* QUANSHUNZI: 2021-05-28 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 강광수(JIANGGUANGZHU): 2020-02-24 전입, 2026-04-03 배당신고, 대항력 없음, 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원. (강 )

* 남수연: 2023-04-28 전입/확정, 2026-02-04 배당신고, 대항력 없음, 보증금 50,000,000원, 차임 0원. (남 )

* 노경신: 2016-07-12 전입/확정, 2026-02-03 배당신고, 대항력 없음, 보증금 78,000,000원, 차임 0원. (노 )

* 서경운: 2023-05-11 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원. (서 )

* 서란순: 2015-05-18 전입/확정, 2026-02-23 배당신고, 대항력 없음, 보증금 70,000,000원, 차임 0원. (서 )

* 윤정은: 2025-10-01 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원. (윤 )

* 이미경: 2020-11-26 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원. (이 )

* 정만월: 2021-12-28 전입, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원. (정 )

주의: KONGCHANGZHU, 천봉애 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 인수되는 보증금액을 파악하기 어렵습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적인 추가 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 모든 등기부상 권리(근저당 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 상기 명시된 대항력 있는 임차인(KONGCHANGZHU, 천봉애)의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 정확한 인수 금액 및 법적 해석은 전문가와 상담이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치하며, 주변에는 단독주택 및 공동주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

인근 '일산역'을 중심으로 상업시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

상업시설이 밀집된 지역은 아니지만, 근린생활시설들이 있어 기본적인 수요는 충족될 것으로 보입니다.

주변에 일산초등학교, 일산중학교, 일산고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학군 수요 또한 기대할 수 있습니다.

일산 호수공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 지역으로서 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

일산역 주변의 풍부한 상업시설과 편의시설 이용이 용이합니다.

가족 단위 거주자에게 적합한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

일산 호수공원 등 녹지 공간을 통해 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

본 물건에는 대항력 있는 임차인(KONGCHANGZHU, 천봉애)이 존재하며, 이들의 보증금 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 경우, 명도 과정에서 협의가 필요하며 예상치 못한 명도 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

보증금 미상 임차인으로 인해 인수되는 보증금액이 불분명하여 명도 시점에 재정적 부담이 가중될 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 권리 관계 및 인수 금액에 대한 주의가 요구됩니다.

건축물대장상 '단독주택'으로 표기되어 있으나 '7세대' 거주 사실은 다가구 주택으로서의 임대 수익 가능성 또는 불법 증축/개조 등의 이슈가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인이나 법인이 매수할 경우 허가를 받아야 합니다.

일괄 매각 물건으로 제시 외 건물(24.70㎡)이 포함되어 있어, 해당 부분의 현황 및 관리 상태 확인이 필요합니다.

고양시 일산서구 지역에 데이터센터와 같은 기피시설 건립 논의가 있었으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 투자 포인트

일산역 초역세권 지역으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

주변 시세 대비 저평가 가능성이 있는 물건으로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

주거 선호도가 높은 지역으로 장기적인 가치 상승이 예상됩니다.

다가구 주택으로서 다수의 임대 가구를 통한 현금 흐름 확보가 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 다가구주택으로, 일산역 인근의 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통, 생활 편의, 교육, 녹지 환경이 모두 우수하여 주거 가치가 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 2명(KONGCHANGZHU, 천봉애)의 보증금 및 차임이 미상으로, 이로 인한 잠재적 인수 금액 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다.

권리 분석상 말소 기준 권리 이후의 모든 등기 권리는 소멸되나, 임차인 인수 문제는 별도로 신중하게 검토해야 합니다.

명확한 인수 보증금액 파악 및 명도 계획 수립이 선행된다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 629,519,920원

현 상황에서의 예상 입찰가 산정은 인수 보증금 액수가 불분명한 대항력 있는 임차인으로 인해 매우 신중하게 접근해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 임차인 면담, 등기부 및 관련 서류 재확인, 주변 시세 조사 등을 통해 잠재적 인수 보증금 규모와 명도 가능성을 면밀히 파악한 후, 이에 기반한 최종 입찰 가격을 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (예: 약 4억 4천만 원 ~ 5억 3백만 원)

주의: 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.