나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60192 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 16층1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 도내동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 제16층 제1602호로서, 외 벽 : 인조석 마감등 내 벽 : 벽지 및 타일마감등 창 호 : 알루미늄 새시등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약40미터, 남서측으로 폭 약14미터, 남동측으로 폭 약18미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25mO(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.02.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 16층 1602호에 위치한 오피스텔입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2022년 03월 25일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물은 총 25층 중 16층에 위치하고 있으며, 전유부분 면적은 22.347㎡ (약 6.76평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕으로 되어 있습니다.

건물의 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설입니다.

감정가는 139,000,000원입니다.

1.2. 토지 정보

본건의 토지 면적은 3.61㎡ (약 1.09평)이며, 토지 지분은 3.612㎡입니다.

토지의 형상은 세장형으로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 정보

건물명은 가림타워 오피스텔이며, 총 481호실이 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설입니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 외벽은 인조석 마감, 창호는 알루미늄 새시 등입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 기타 기본 정보

사건번호는 고양지원 2026타경60192 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

인근으로 폭 약 40미터, 14미터, 18미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(갑3)로, 접수일자는 2026년 01월 26일입니다.

총 등기부채권액은 100,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(이성근)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금은 100,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 08월 09일, 확정일자는 2022년 07월 25일입니다.

해당 임차인의 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수사항은 없습니다.

최선순위 전세권, 저당권, 임차권 등은 말소기준권리(강제경매)보다 앞선 권리가 없어 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 특이사항

주택도시보증공사로부터 2026년 02월 27일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 임차인(이성근)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 의미하며, 경매 절차 진행 및 낙찰자의 권리 승계에 영향을 미치지 않는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 함께 개발된 복합 상권입니다.

인근에 도래울초등학교가 있어 학생 및 학부모 수요가 예상되며, 다양한 상업시설들이 혼재하여 주민 편의성이 높은 지역입니다.

다만, 구체적인 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지개발지구의 특성상 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설이 인접할 가능성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

다수의 근린생활시설이 인접하여 마트, 식당, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 도래울초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

그러나 현 상태 그대로의 오피스텔 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

HUG의 확약서 내용이 명확하나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

주변으로 학교와 상업시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 적합한 입지를 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가 1억 3,900만원 대비 최근 거래 사례가 9,000만원에서 1억 2,000만원 사이임을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근에 신축된 오피스텔로 건물 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

임차인 대항력 관련 리스크가 없어 안전하게 명도를 진행할 수 있습니다.

초등학교와 다양한 상업시설이 인접하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 18층 물건이 2026년 3월 9,000만원에 거래되었고, 7층 물건이 2026년 5월 9,000만원에 거래되었습니다. 또한 18층 물건이 2026년 3월 1억 2,000만원에 거래된 기록도 있습니다.

본건은 16층으로, 18층 거래가액인 1억 2,000만원을 기준으로 하되, 7층 거래가액과의 차이 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 최근 최고가 거래액인 1억 2,000만원을 상회하지 않는 범위 내에서, 낙찰 가능성과 시세 차익을 고려하여 115,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.